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平安证券——地产行业2021年中期策略报告:步入大房产运营时代
房产开发:毛利率下行隐忧仍存,龙头房企优势持续扩大:补库存、销售高增、稳团队等背景下,首批集中供地热度维持高位,行业毛利率短期下行趋势仍将延续,将更加考验房企的运营、管控等综合能力;同时“三大政策”陆续出台,土储、信贷等资源持续向财务稳健、融资占优的龙头房企汇聚,行业马太效应持续扩大。
房产管理:“大行业小公司”格局,物管高速增长仍将延续:2020年20家主流物企归母净利润同比增长75.8%,仍处于高速发展,主流合约在管比1.74倍,短期规模增长依旧有保障。中长期来看,2020年TOP10物管公司市场份额10.2%,格局依旧分散,同时借助资本市场,收并购、品牌外拓、非住拓展等亦如火如荼;社区增值服务仍处量变积累过程,商业模式一旦打通有望抬升行业整体天花板,具备规模及资金优势,在增值服务各细分领域率先发力的综合型龙头有望脱颖而出。
房产交易:经纪发展空间依旧广阔,平台化大势所趋:行业佣金率难降叠加中介渗透率继续提升,未来经纪行业空间依旧广阔。
头部机构提规模、扩渠道诉求下,轻资产平台加盟模式成为规模增长重要手段,对区域中小门店资源争夺或日趋激烈,带动行业集中度加速提升。中期随着平台规模逐步壮大,未来经纪机构在装修、房地产金融等领域有望打开新的增长空间。
房产退出:公募REITs正式启航,资产退出渠道进一步拓宽:2021年5月,9只公募REITs获得沪深交易所审核通过及证监会注册批复,首批包括3个产业园区项目和2个仓储物流项目,为持有产业园区及物流仓储的房企提供项目退出渠道。展望未来,无论是国外发展经验还是国内商业地产现状,包括商业地产在内的持有型房地产试点公募REITs仍值得期待。
投资建议:我们认为房地产已经由过往注重开发步入管理、交易、退出等全周期的大房产运营时代,未来每个子环节都蕴含着机会。从投资建议的角度来看,由于拿地毛利率仍未见企稳,短期开发类房企估值仍将承压,我们下调行业评级至“中性”,下半年关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复,建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等;相比开发类房企,我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头,如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等;经纪行业建议关注平台模式逐见成效,具备“房、客、人”优势的行业龙头企业如贝壳、我爱我家。
风险提示:1)板块毛利率下滑风险;2)房企大规模减值风险;3)行业金融监管力度超预期风险。
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