沪深两市REITs加速获批，上海首单消费类REIT来了

　　5月24日晚间，沪深交易所官网显示，华安百联消费REIT和招商公路REIT的项目状态已更新为“通过”，意味着又有两单公募REITs获批。同日，华夏大悦城购物中心REIT已正式申报。

　　自2023年10月20日，证监会文件指导将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。至此，已有华夏首创奥特莱斯REIT嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT这4只消费类REITs成立。

　　华安百联消费REIT为上海首单消费类REITs，基金管理人为华安基金，原始权益人为上海百联集团股份有限公司。该REIT底层资产为上海又一城购物中心，建筑面积12.50万平方米。募集份额总额为10亿份，拟募资约23.32亿元。资料显示，上述又一城购物中心的年出租率历史五年为95%以上，2020年以前，该项目历史出租率均为100%。2023年以来，项目整体处于恢复期。2023年度项目销售额为10.75亿元，营业收入为2.53亿元，较上一年度实现大幅增长。

　　华夏大悦城购物中心REIT基金管理人为华夏基金，原始权益人为卓远地产（成都）有限公司，为大悦城控股集团股份有限公司下属控股子公司，实际控制人为中粮集团，该底层资产为华夏大悦城控股的成都大悦城。中粮集团为中央直属大型国有企业，大悦城控股为旗下地产投资和管理平台，布局全国近40个核心一二线城市，总资产近2000亿元。

　　招商公路REIT基金管理人为招商基金，原始权益人为招商局公路网络科技控股股份有限公司。该项目底层资产为安徽省亳阜高速项目，据最新的反馈问询函显示估值，该资产估值从42.81亿元下调为37.75亿元。

　　工银瑞信基金参与的高速公路REITs项目工银瑞信河北高速REIT也已于4月获批。目前，共9只高速公路REITs已上市，发行规模487.63亿元。

　　近期，华泰江苏交控REIT、国金铁建REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速、平安广州广河REIT、华夏中交建REIT这6只高速公路REITs项目发布了4月份运营数据。数据显示，各个REITs当月高速路车流量和路费收益均有所下行。然而，二级市场交易仍显热情，高速公路类REITs为年内涨势整体居前。

　　此外，华夏特变电工新能源REIT和华泰宝湾物流REIT也于本月获批。

　　今年以来公募REITs申报发行提速，目前还有多只产品处于问询反馈等阶段，REITs市场未来将进一步扩容。

　　首批公募REITs已获批三年，Wind数据显示，截至当前，已有36只公募REITs成立。截至2024年一季度末，36只公募REITs合计规模（首发+扩募）为1248亿元。

　　最新数据显示，截至2023年末，保险公司、产品和资产管理计划合计持有超12亿份公募REITs产品，同比增加超35%。公募FOF已将REITs纳入投资范围，截至一季度，目前有近六成公募FOF将REITs纳入投资范围，公募FOF持有REITs市值约4400万元，环比增长超36%。

　　业内人士认为，从资产性价比、政策面、资产供给端等角度考虑，公募REITs作为高分红优质资产，具备较高的配置性价比，正在吸引更加多元的投资者参与投资。并且伴随着我国“稳增长”政策持续发力，公募REITs基本面有望迎来进一步修复，该类资产的投资价值依然值得重视。

　　某公募REITs产品部门人士表示，债市利率中枢下行，“资产荒”下，非银机构配置压力仍大，险资资产欠配，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。然而，公募REITs目前发展阶段中，还有资产范围、资产估值、定价机制、交易架构、管理职责和激励机制以及税收等方面的问题，仍需深入探讨、解决。