半年“扫货”11个项目 险资怎么又热衷投资不动产了？

　　近日，险资集中投资不动产项目引发市场关注。中国保险行业协会官网信息显示，今年上半年，泰康人寿、平安人寿、和谐健康、太保寿险等4家保险公司披露了对11个不动产项目的投资进展。与去年同期只有2家保险公司披露2个不动产项目的投资情况相比，今年险企的投资热情明显攀升。

　　险资今年以来对不动产的偏爱主要出于哪些考虑？这是否可以作为险资新一轮“买买买”的信号？

　　4家险企半年“扫货”11个不动产项目

　　市场关注度最高是平安人寿对来福士项目的投资。平安人寿从新加坡凯德置地集团及私募基金获取上海来福士广场等6个商业办公不动产项目60%至70%的股份，总投资金额约为330亿元。同时，平安人寿拟向其中5家项目公司提供41亿元的股东借款，投资预计在2021年三季度正式完成。

　　在平安人寿出手之前，今年6月初，和谐健康已出资90.6亿元收购北京SK大厦，创下疫情以来单栋写字楼大宗交易总价的最高纪录。此前，太保寿险披露了投资上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132地块的情况，出资额约1.12亿元。

　　除了上述3家保险公司在商业地产上的投资之外，泰康人寿披露的10余条投资信息大多指向泰康保险集团旗下养老社区项目，包括泰康北京燕园养老社区和泰康集团大厦。

　　集中投资或基于三种考虑

　　业内人士分析，从投资目的来看，险资今年的不动产投资主要基于三种考虑。

　　一是解决自用需求持有不动产。大型保险公司有庞大的人力队伍，办公、业务开展等均需要大面积的办公场所。泰康人寿投资泰康集团大厦、太保寿险投资太平桥中心地块等均基于此考虑。

　　二是基于资产负债匹配的投资行为。清华大学五道口金融学院中国保险和养老金研究中心研究总监朱俊生表示，保险资金负债期限较长，与房地产投资的资金期限相匹配，可以帮助保险公司更好地做资产负债的久期匹配。

　　中泰证券在研究报告中分析，一方面，商业地产的久期足够长，能够满足险资资产负债久期匹配的需求。根据平安集团的披露，平安人寿保单的负债久期一般在15年左右，目前固定收益类资产久期仍存在缺口，在7年以内。另一方面，此次其收购的6个来福士项目均处于核心城市的核心地段，去年在疫情影响下平均出租率仍有90%，现金流充裕，叠加长期地价升值，基本可以达到险资的长期收益率目标。

　　三是对养老社区的布局。今年保险公司普遍加大了对养老社区的投资，记者从业内了解到，除了泰康人寿外，还有多家保险公司今年也加大了对养老社区的投资布局。

　　新一轮“买买买”信号并未出现

　　实际上，险资对于商业地产的青睐由来已久。早在几年前，险资就开始大举在全球各地收购商业地产。对外经济贸易大学保险学院教授王国军介绍称，前几年险资在房地产上的投资相对比较成功，投资收益普遍较好。近两三年全球房地产市场不景气，险资这方面的投资热情也有所下降。不过今年上半年，商业地产市场有所恢复，险资投资热情随之回升。

　　记者从业内了解到，上半年的情况并不能完全看成险资新一轮“买买买”的信号。朱俊生表示，一方面，房地产政策调控比较复杂，保险公司对房地产价格走势趋势及宏观判断会出现分歧。另一方面，商业地产项目背后涉及很多保险公司并不很熟悉的领域，保险公司以股权投资的形式介入后，对这个领域的研判能力也面临挑战。

　　对于养老地产的布局，部分保险公司也有所犹豫。王国军表示，目前保险公司做重资产、高端养老社区比较多，但养老市场上高端人群占比并不高，目前保险公司已经消耗了一些高端客户资源，未来高端客户的需求并没有想象中那么多。此外，随着老年人长寿数量逐步增加，保险公司的支付压力也会越来越大。

　　王国军建议，保险公司可以换个思路做养老社区。普通老人的居家养老需求非常大，保险公司可以与地产公司、科技公司合作，将高端养老社区的一些设备和运营模式复制到居家养老，在家里给老年人提供护理与服务，降低老年人的养老成本，也降低自身的投资成本。