房地产：新开工增速大幅回落

   策略:本周上证综指和深证成指分别下跌2.60%、1.22%,申万地产指数下跌0.13%,在28 个一级行业中排第2 位。我们统计46 个城市商品住宅周成交面积继续回落,本周成交403 万平方米,较上周下降8.5%,同比下降18.8,并较去年3 月周均下降35%。分城市来看,各线城市均环比回落,一线城市和三线城市同比降幅较大。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,我们认为房地产正式进入大调整周期,长期不看好地产股,推荐受益京津冀一体化的华夏幸福、首开股份,转型的阳光城、华业地产,工业用地升值主题的金隅股份,可关注新华联。

    要闻点评:

    1.1. 前2 月房地产数据:新开工增速大幅回落,保增长仍为时过早。前2 月房屋新开工面积同比增速-27.4%,增速创历史新低。但我们认为现在谈论保增长还为时过早,和前2 次政策变化相比,本次宏观经济暂未出现断崖式下跌。一方面房地产销售端并未出现大幅下滑,另一方面2009 年初GDP、工业增加值、发电量等宏观指标均出现了断崖式的下跌,目前来看宏观经济超预期的大幅回落还难以看到。我们预计今年土地市场分化会较去年更加明显,一线和主流二线城市土地市场难以降温,而部分三、四线城市土地市场维持低位,房地产投资增速难以维持去年的高增长,投资增速的下滑刚刚开始。

    1.2. 新增买入-A 评级:阳光城——向智能家居产业、智能社区延伸/首开股份:已进军廊坊,将长期受益于京津冀一体化。阳光城公告与星网锐捷战略合作,进军智能家居、社区服务市场。我们预计公司2013 年公司实现销售金额220亿元,同比增201%,2014 年有望突破300 亿。调整公司2013-2015 年每股收益分别为0.64、1.15 和1.72 元,上调至“买入-A”评级,目标价9.21 元。

    首开股份公司是北京市龙头开发企业,我们预计其可能在京津冀一体化中取得大发展。预计公司2013-2015 年每股收益分别为0.91、1.21 和1.50 元,6 个月目标价6.05 元,“买入-A”评级。

    成交:新房成交环比继续回落,三线城市去化周期大幅上升(1)一手房:我们统计46 个城市商品住宅周成交面积继续回落,本周成交403万平方米,较上周下降8.5%,同比下降18.8%。分城市来看,各线城市均环比回落,一线城市和三线城市同比降幅较大,我们统计的一、二、三线城市同比分别变动-28.8%、-7.6%和-36.7%,环比分别变动-7.3%、-7.6%和-12.0%。

    (2)库存:商品住宅库存环比小幅上升,一、二线城市去化周期下降,三线明显回升。我们统计的26 个城市一手房合计可售套数146.2 万套,同比/环比变动+15.9%/+2.8%,根据月销售数量统计去化周期为14.0 个月,去化周期较上周继续下降1.4 个月,但较去年同期上升2.7 个月。分城市看,一、二、三线城市库存同比分别上升2.2%、11.8%和32.5%,分别需去化8.3、14.5、19.1 个月,同比分别上升1.7、1.7 和5.4 个月。

    (3)二手房:二手房成交环比小幅回升,由于去年基数较大,同比降47%。

    流动性:央行继续进行正回购操作,实现净回笼400 亿,连续5 周净回笼。

    周货币市场利率维持低位。

    风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。（安信证券）