房地产行业：关于深圳及上海地产调控细则的点评 中性评级

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投资评级：中 性

(分析师：潘 玮)

1.事件

10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条。

深圳市政府于国庆节第一天(10月1日)发布了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。其中提到的限购措施是最大的亮点。

2.我们的分析与判断

1)上海十二条细则中，对家庭购房套数的限制和预售条件的规定凸显亮点

第四条、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

此条政策与北京市暂行细则“一个家庭只能再新购买一套住房”基本类似，将直接打击投机性购房。

第八条、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，又称“卖楼花”。

商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四)取得商品房预售许可证。

具体在实施过程中不同的城市不完全一样。上海的细则提高了商品房的预售门槛。将在一定程度上减少开发商不当使用预售款，预售过早带来的负面影响，保障购房人的权益，也对促进开发商加快开发起到作用。

2)对保障房的建设目标作出了详细说明

细则中强调，全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

3)房产税具体内容未出台

关于房产税的阐述是：“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”

房产税的各种传闻一直不断，对于房产税的各种讨论也越来越多，各个城市的具体细则中都没有涉及到具体内容。原因在于房产税作为一种特殊的税种在开征前要经过较多的论证和准备阶段。预计房产税未来将会有专门的文件和政策来落实。

4)深圳市政府在补充通知中的“限购措施”较北京和上海更加严格

深圳政府在国庆期间出台的补充通知中，限购措施的规定比上海和北京更加严格。

在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

与上海和北京的一个家庭只能再购买一套住房相比，深圳的细则规定对在本市拥有两套及两套以上的家庭，和拥有一套以上(及1套)住房的非本市户籍家庭以及无法提供本市1年完税证明的非本市居民购房。这对一个家庭拥有的存量房数量也做出了规定。

3、投资建议

当前地产板块的市盈率是16倍，对RNAV平均折价27%。