今日六大牛股 抓波段性投资机会(4)

　　冠城大通:短期看京内,长期看海西

　　投资要点

　　2011年业绩实现高增长，源于高毛利北京项目的集中结算。

　　报告期内，公司实现营业收入93.20亿元，同比增长10.65％；实现归属于母公司的净利润7.96亿元，较上年同期数增长53.48％。实现每股收益1.08，较同期增长54.29%。公司公布分配预案是每10股送红股5股派现金红利1.3元(含税)，同时以资本公积金向全体股东每10股转增1股。

　　分项业务来看，房地产业务实现主营业务收入50.78亿元，较上年同期增长11.21％；实现利润总额12.61亿元，增长56.06%。地产业务主要结算来源是北京太阳星城B区项目(8.76万平)、C区(13.9万平)、冠城名敦道(1.68万平)。公司实现漆包线业务实现主营业务收入40.75亿元，同比增长9.6％；净利润亏损1,466.86万元，主要是由于成本上升，导致漆包线整体毛利率有所下降。

　　财务方面：短期资金压力有所缓解，债务结构改善。公司货币资金与短期债务(短期借款+一年内到期非流动负债)之比为0.90，短期资金压力犹存，但较年初0.59的比例显著提升，表示短期资金压力有所缓解。净负债率为27%，也比年初33%有所下降。同时公司债务结构进一步改善，长期负债占比达到14.9%，比年初的1.8%显著提升。

　　2011年预售资源不足，预收账款大量减少，业绩锁定性不强，2012年主要依赖现房出售。2011年由于受调控影响，北京项目预售受阻，预售资源主要是南京项目和苏州项目少量尾盘，全年销售额仅20亿元，报告期末预收账款仅为16.74%，比年初减少56.75%。预计北京太阳星城B区和C区约21万方均将转为现房销售，货值约80亿，是2012年业绩的主要来源。

　　短期仍依赖京内单一项目销售，长期关注海西、深圳、长三角等多区域项目进展。2012年公司业绩仍然主要依赖北京太阳星城项目，预计占房地产业务收入比重的90%。而长期来看，公司以北京为重点的区域战略和中高端住宅为主的产品结构将有所转化，海西、深圳、南京、苏州等多区域项目将是2013年以后的主要利润贡献点，尤其是受益于"国家海西发展规划"海西文化创意产业园大体量项目，该项目已列为福建省十二五规划重点项目，项目共213万平，目前已经获得近二分之一，15万/亩的地价低于周边万科项目地价70%，剩余二分之一预计将于2012年获取，项目毛利预计可超过60%，将是继北京太阳星城项目之后有一个高毛利项目。

　　估值与投资建议：假设海西项目在2014年进入结算期，预计2012-2014年EPS分别为1.32、1.62和2.00，对应当前股价PE分别为7倍、6倍和5倍；净利润增长率分别为22%、23%和24%；RNAVPS为13.81元，目前股价相对于RNAVPS折价32%，若考虑海西创意产业园剩余项目和海科健收购项目，则RNAVPS为16.54元，折价率则可达43%。我们维持公司"买入"评级。