疫情下决战“最后一公里” 物业扎堆上市

　　新冠肺炎疫情期间，物管被称为保障社区安全的“最后一公里”。受到疫情影响，社区安全、住宅健康等方面越来越被购房者看重，对于物业管理的专业性要求也在不断加强。

　　2020年，多家房企拆分物管板块上市，在上半年股市震荡期间，物管股股价走势坚挺，备受资本市场认可。与此同时，新上市的物管企业中，市盈率超过母公司的企业屡见不鲜，板块价值持续凸显。

　　上市热潮“一触即发”

　　不同于年内“V”型变动的楼市，物管行业在疫情影响下迎来了蓬勃发展的一年。

　　克而瑞此前发布的数据显示，截至2020年11月，上市物企已突破至40家，年内已有16家物企成功登陆资本市场。与此同时，建发物业搭乘上市“末班车”，成为年内第17家在港上市的内地物业公司，12月28日其发布公告称，将以介绍方式在香港联交所主板上市。

　　倘若追溯2020年物业股上市热潮的源头，还要将目光投向6年前。2014年6月，花样年(01777.HK)分拆彩生活服务集团联交所主板上市，成为内地社区运营第一股，自此掀起内地房企拆分物业股上市的热潮。

　　按照克而瑞物管的统计数据，2014年至2017年，物业股新增上市数量维持在1-2家；2018年出现增长态势，新增上市数量5家；2019年，物业上市数量首次达两位数，新增上市10家，分别为滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里以及宝龙商业。

　　参考中国指数研究院发布的《中国物业服务百强企业研究报告》，2019年百强企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38%，毛利润率为24.02%，增长0.46个百分点。

　　时间一转来到2020年，面对新冠疫情的“强势来袭”，物业股的上市热情也丝毫不减。截至12月29日，年内物企上市规模又有了新的突破，达到17家。

　　根据中指研究院统计数据显示，保守预计，2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。综合估算，预计到2024年，全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

　　市场回归理性

　　值得一提的是，物业股的扎堆入市非但没有传来一片哀嚎声，反而物管企业在上市后相继出现“开门红”。

　　按照公开信息显示，绿城中国旗下绿城管理控股首日收涨30%，正荣地产旗下正荣服务首日收涨23.08%，建业新生活首日收涨22.19%，弘阳服务上市首日收涨6.02%。

　　根据克而瑞统计结果，截至2020年9月4日，30家上市物企平均股价涨幅为60.87%，与此同时，百亿市值之上的11家物企均呈正增长态势，涨幅均值为79.92%，较整体上市物企股价涨幅高出19%。

　　可好景不长，资本市场对新事物的检验虽然会迟到，但不会缺席，此前活跃的物业股出现了明显回调，物业股的破发潮也紧随而来。

　　虽然年内新上市的物管企业不乏像华润万象生活等首日涨幅超过25%的情况，但据克而瑞证券统计，9月至11月期间，30家上市物业公司股价出现下跌现象。其中，金融街服务跌幅近40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活等公司跌幅也超过30%。

　　统计结果表示，年初至10月30日，34家物业股平均涨幅为30%，平均涨幅有所收窄。单月来看，9月份，30家物业股的跌幅约为10%，其中13家跌幅在10%以上。

　　“凭借着物业公司稳定的现金流能力和未来的想象空间，物业股被赋予高估值，但在疫情过后，物业股份会回归理性。”针对物业股市场的波动情况，诸葛找房数据研究中心分析师赵忠吉在接受《华夏时报》记者采访时表示，相对于传统的地产开发，物业行业属于轻资产行业，具有低负债或者零负债以及抗周期的特点，产生稳定的现金流，ROE普遍在20%以上。但物业利润率其实不高，数据显示，基础物业管理的毛利率低于10%，物业的高估值更在于其想象空间，包括增值服务和规模效应。

　　板块的高成长力

　　尽管2020年内股市动荡不安，但物业股平均增幅仍然达到了30%，无疑是具备高成长力的板块。

　　按照克而瑞物管的统计数据显示，截止到2020年10月30日，34家上市物业市值总额4649亿元。从市盈率角度看，超过母公司的企业更是屡见不鲜，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

　　例如，截至2020年10月30日碧桂园服务(06098.HK)市盈率为57倍，同期母公司市盈率则为5.02倍；世茂服务(00873.HK)市盈率为68倍，同期母公司市盈率则为7.98倍。除此之外，市盈率高于母公司的企业还包括雅生活服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业等多家物业服务企业在内。

　　2021年物业股是否会延续2020年扎堆入市的热潮呢？赵忠吉认为，近期上市的物业股表现相对较弱，预计2021年扎堆入市会有所减少。他表示，2020年内房企出于三道红线及本身降负债的要求，分拆物业上市募集资金是不少房企降杠杆、加权益的有效路径，通过股权融资的方式补充权益，显著降低资产负债率和净负债率。

　　但扎堆入市的减少，并不意味着物业板块成长力降低，58安居客房产研究院分院院长张波此前向《华夏时报》记者讲道，目前市场对物业公司的重视程度处于不断提升中。好的物业服务企业的品牌溢价表现也并不明显，随着物业公司上市数量的不断增多，资本市场对于物业公司的重视程度也会不断提升，未来物业公司间的市值差距会进一步拉大，行业的头部效应也将愈加明显。

　　值得关注的是，政策层面也针对物管企业提供了利好措施。2020年12月15日，住房和城乡建设部等部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》。意见明确提出，推进物业管理智能化、关注居家养老服务等相关内容。同时提及，2021年，各省(区、市)选择部分基础条件较好的城市开展试点，在试点工作的基础上，总结形成可复制、可推广的实践经验，加快推进智慧物业管理服务平台建设，实现居住社区生活服务线上线下融合，推动城市提质增效，促进城市高质量发展。