限购催生房地产信托兑付“危机”

　　房地产信托的兑付已经成为信托业关注焦点。在换牌之后，信托业或将因此经历一次行业信誉的考验和洗礼。

　　对房地产信托进行分析就可以看出，如果部分房地产信托产品发生兑付危机，无外乎是因为信托产品所投入的项目由于项目定位、户型设计、销售等各方面的原因，项目现金流出现问题，项目所产生的现金流与预测状况相去甚远，项目无法产生足额的现金流用于信托计划的兑付，从而发生“兑付”危机。

　　这种情况在房地产“限购”的背景下尤为突出。由于“限购”政策是在一些房地产信托项目发行之后才出台，这就导致这些房地产信托产品在项目评审和进行项目现金流预测时，没有充分考虑“限购”这个因素，导致现金流预测失准。

　　追根溯源，信托产品也是一种金融产品，而金融产品的运行状况则是由基础资产决定的。不管是房地产信托、矿产能源信托，还是工商企业信托，其基础资产都是具体项目。

　　具体到一个房地产信托产品，则是信托产品和具体的房地产项目的结合。也就是说，项目的具体运作状况决定了信托产品的运行和收益状况。

　　银行贷款的收益和运行状况虽然也与贷款企业（也就是贷款的发放对象）直接相关。但在贷款管理方面，可以根据企业的具体情况，在保证贷款安全的前提下，以“还旧借新”等各种方式为项目提供流动性支持，而非单一性地到期收回贷款。与此形成强烈反差的是，信托产品在基础资产的管理方面，却只能“到期刚性兑付”。

　　在追求信托公司自身规模的增长和业务发展的同时，信托公司一方面要严把项目准入关，选择优质的基础资产。另外一方面，也要在信托产品结构设计上积极创新，引入结构化、基金化等多种金融设计理念，借助T类信托受益权增发、组合投资等多种金融手段，摆脱基础资产管理手段单一化的现状，实现基础资产管理方式的多元化以及信托资金退出渠道的多元化。而这对信托行业的长期平稳发展则具有重要价值和意义。