44款地产信托最高收益14% 5年运行冻结没商量(2)

　　5年期产品流动性降低

　　收益有多高，风险就有多大。信托公司需要警惕，投资者也应该谨慎。

　　“短期来看，房地产信托风险是可控的。在监管政策限制下，能通过信托融资的房地产公司都具有二级资质以上，资质较好，风险承受能力较高。如果风险扩大，对中小房地产公司将会有致命打击。”用益信托分析师岳婷向理财周报记者表示。

　　短期风险可控，长期不置可否。而据理财周报零售银行实验室统计，在售的44款房地产信托产品中两年期(含)以上的有30款，三年期(含)以上的8款，最长期限长达5年。而对于5年期的产品，资金的流动性大幅降低。同时政府对房地产的调控，又有不可预期性。

　　在挑选房地产信托产品，不仅要关注产品的运行时间，还更要了解产品投资标地的特性。从项目源头来看，房地产信托的风险主要有三种，资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去。一般而言，项目无法完工和房产卖不出去还有抵押物在，风险还是可控的，只是时间问题，如上文所提到的“洞庭湖国际公馆项目特定资产收益权集合资金信托计划”不仅有土地抵押，还有地产公司的股权质押和其他公司的连带责任担保。但是，一旦出现行业性的市场问题，则信托的这些风险设计也只能束手无策。所以，房地产信托最大的风险还是在其项目源头和市场行情。

　　从融资渠道来看，银行信贷与股市融资渠道收紧，房地产开发商只剩下信托这华山一条路，供求关系导致信托融资成本水涨船高，风险也在扩大。据了解，目前房地产融资成本已普遍在20%以上。

　　用益信托研究报告显示，今年以来组合类房地产信托产品占比从2010年的25%下降到2011年的12%，如此大幅的下降主要是因为融资项目的增多导致信托公司无暇顾及房地产信托的创新设计，但这样的结果势必加大整个行业的风险。

　　监管层与市场热情的博弈

　　地产发行规模在2010年至今，走完了一个完整的过山车。月度规模从100亿以下增至今年6月390亿左右。但在此其间，也曾回调过。用益信托分析师岳婷透露，下调主要动因是监管层的风险监管。7月的数据将于8月10日公布，他认为就目前来看，会有非常大幅度的下降。

　　以上房地产信托潮起潮落的发行规模轨迹，反映的是市场对房地产信托的热情与监管层的风险意识的相互博弈。一方面，信托已成为房地产公司融资的重要渠道，房地产信托的高收益对投资者的诱惑也十分明显，市场对房地产信托的热情非常高涨；另一方面，市场的热情推动房地产信托井喷式增长，引起了监管层的恐慌，监管层意识到其背后的风险，发布风险控制通知或指导意见。

　　2011年6月，银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，要对房地产公司的审核要提高门槛。用益信托分析师岳婷表示，7月的数据尚在统计中，就目前来看，房地产信托发行规模会有非常大幅度的下降。