不可迷信抵押物 业界支招防地产信托风险

　　近日爆出的重庆一家地产公司破产重整案，多达4家信托公司和14家银行牵涉其中。该案件特殊之处在于，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物因置换问题，已被自然人占有，在追查债务时而无法正常查封。

　　业内人士认为，类似情况在业内纠纷中并不少见，如何应对、防范潜在风险值得探讨。房地产信托业务尤其需要厘清主体的股权和债务关系，除了选择优质的交易对手，在信托公司存续管理方面提出了更加细致的要求，需要持续关注主体是否出现异常和预警情况，不可单纯迷信抵押物。

　　4家信托

　　14家银行卷入

　　一家1995年成立，存续23年的本土老牌房地产企业——重庆典雅房地产开发集团有限公司（简称典雅地产），走向破产重整境地。业界在震惊于该地产商遭遇之余，对信托公司追偿债务所遭遇的特殊情况也给予了关注。

　　此次典雅地产破产重整牵涉信托机构包括中诚信托、中泰信托、重庆信托和陕国投，银行则包括农业银行、恒丰银行、交通银行、工商银行及大连银行等14家银行。

　　因资金链断裂，重庆市第五中级法院于2017年6月1日裁定受理债务人典雅地产申请破产重整一案，数据显示，4个房地产项目延期交房、不能办证，截至2016年11月，典雅地产账面资产总计42.6亿元，负债65.4亿元。

　　债务纠纷中，中诚信托与典雅地产的债务纠纷相对特殊。中国裁判文书网显示，2014年2月中诚信托和典雅地产签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的282套住宅和负1-21车库设定抵押权，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。该合同于同日在不动产登记部门办理了备案登记，抵押权人为中诚信托。

　　后续，典雅地产因未按约向中诚信托公司归还到期借款，中诚信托向一审法院申请对典雅地产及保证人典雅地产第一大股东和第二大股东张谊生、张鑫强制执行。

　　一审法院于2015年11月27日作出执行裁定，查封了相关抵押财产。然而，自然人彭某向一审法院提出执行异议，主张被执行财产中365号车位系其与典雅地产公司置换所得，并已实际占有、使用该车位，请求解除对该车位的查封。

　　一审法院作出的裁定，中止对财产中365号车位的执行。中诚信托因与典雅地产等相关人士申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院判决，向最高人民法院提起上诉。

　　最高人民法院二审后认为，中诚信托关于应对案涉房屋及车位准予执行的诉讼主张不能成立。相关自然人对案涉房屋及车位享有的民事权益，足以排除在中诚信托的强制执行资产之外。

　　实际上，记者注意到，不只是彭某，还有多位自然人与彭某情况类似，最终享有民事权益的房屋和车位都被排除在中诚信托强制执行的资产之外。

　　业内支招防控风险

　　房地产信托业务可谓业内诸多信托公司都会开展的业务，如何防范类似风险成为业界关心的话题。

　　信托业协会数据显示，截至2018年三季末，信托资金配置领域结构发生一定变化，投向房地产规模有所上升，投向金融机构、基础产业、证券投资等领域的信托规模和占比都继续下降。

　　西部一信托公司华南业务部负责人对证券时报·信托百佬汇记者表示，除了家族信托、资产证券化等业务，今年房地产业务仍是发力的重点，但在交易对手选择上较为慎重，开发商必须是100强内的，且地产项目尽量位于一线城市。

　　中建投研究员应汇康对记者表示，规避防范房地产信托的风险主要还是信托公司对项目的筛选和管理两个环节的把握。

　　一是看主体，类似上述案子中提到的情况，非常需要关注和厘清主体的股权和债务关系，尤其要关注是否存在隐形的债务或股东复杂的民间债务。

　　二是看增信的设置，特别是注重抵押物的完整性。这个完整性包括地理意义上的完整性（确保处置的方便）和权利上的完整性，抵押的权利要完整。

　　三是要更加注重存续管理，管理过程中要持续关注主体是否存在异常的、值得预警的情况，“有问题要及时处理，等到风险暴露出来，一般就比较被动了，这对信托公司管理上提出了更加细致的要求。”

　　资深信托研究员袁吉伟对记者表示，对于一些涉及民间借贷、高息借贷的房企要高度关注，说明其融资渠道已经很有限，资金链已比较紧张。“优选交易对手是一方面，更重要的是预判好行业走势，根据行业走势调整交易策略，单纯迷信抵质押物也是不可取的。”