借力产业基金 越秀地产轻资产转型

　　融资是房企实力比拼的一大要素，几乎在每一家上市房企的业绩发布会上，这都是一个被密切关注的问题。

　　隶属广州国资委的越秀地产走出了一条产融融合的蹊径，通过与广州国资产业发展股权投资基金合作拿地，充分利用杠杆，以小资金撬动大项目，在越秀地产董事长张招兴看来，实际上也是一种轻资产的转型。

　　在广州越秀集团的盘子中，以房地产、交通基建、金融等为核心产业的“3+X”产业体系互相关联，地产金融化趋势明显。

　　公开资料显示，广州国资产业发展股权投资基金2013年设立，该基金的普通合伙人和管理人均为广州越秀产业投资基金管理有限公司（即越秀产业基金），后者出资200万元占基金认缴总额的0.08%。有限合伙人为广州市国资系统广州钢铁、广州友谊(行情,问诊)、广州港集团等12家法人股东。

　　广州国资产业基金采用“母基金+子基金”的运作方式。其中，广州国资产业基金是母基金，不直接从事具体项目，而是针对特定项目设置子基金，广州国资产业基金出资20%至50%成为劣后级投资人，剩余优先投资人份额向社会投资人募集。

　　去年联合越秀地产斥巨资拿地的广州越秀仁达四号和广州越秀仁达五号基金，都是广州国资产业基金旗下的子基金。公开资料显示，现在广州国资产业基金旗下至少已经有11只基金，都是以“广州越秀仁达”开头命名。

　　中报显示，越秀地产上半年平均融资成本约为5.2%，较2013年全年再下降0.4个百分点，低于行业平均水平。

　　这很大程度正是得益于其合作的基金平台。在中期业绩会上，越秀地产董事长张招兴介绍其具体的拿地方式：与基金合作，以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购，形成了“先拿地，后付钱”的模式。

　　去年，借助这种方式，越秀地产积极拿地。据其年报显示，2013年合同销售金额为146亿元，但所购7宗土地总金额达到201.24亿元，其中4宗是通过与基金合作购得，总支付金额仅为58.17亿元。

　　其中，在武汉一个项目中，越秀地产持有的股权为8%，支付7亿元撬动了超过90亿元的庞大项目。

　　越秀地产财务总监欧俊明介绍，合作比例上，目前设定越秀地产大约占5%-20%，基金占比达80%-95%。合作开始2年内，越秀地产有权选择回购，回购额度有上限，基金回报的设定为每年11%到12%。

　　越秀地产总经理陈志鸿补充，5%-20%的比例并不固定，会根据具体项目进行调整；11%-12%的回报率也会按项目进行综合平衡和考虑。

　　但也有业内人士指出，越秀地产的这种模式实际上是一种表外融资，承担了贷款的风险，采用回购的方式，并未将风险转嫁出去。一旦项目出现亏损，风险会加大。比如，2013年越秀地产大举拿地后，恰好赶上了2014年的楼市调整，就可能面临资金压力。

　　不过，张招兴在中期业绩发布会就此回复称，目前越秀地产的资金链非常健康，账上现金每年按照总资产10%的比例提取。中期报显示，其现金总额约为97.53亿元，较2013年底上升16.5%。

　　在这一轮的楼市调整中，业内普遍的共识是，房地产已进入白银时代，众多开发商积极谋求转型和突破，张招兴认为，产融融合正是一种轻资产的模式。与产业基金合作拿地，是地产和金融结合必然的选择，有助于开发商提高抓住机会，提高周转效率，从而提升资金的整体回报率。

　　尽管可以借力产业基金平台，但在上半年，越秀地产仅新购得杭州古墩路的一个地块，张招兴解释，这并非因为资金紧张，而是土地市场普遍被认为价格过高，流拍现象增多后，政府势必会调整土地价格，越秀地产只是观望的开发商之一。