继承的房产再出售新政：继承的房产再出售要交多少税？(2)

　　【税局答疑】

　　问：子女继承父母遗产的房屋，如果继承的房子卖掉需要交多少税？子女是否能够直接代办变卖已故父母的房屋呢？

　　安徽省税务局回复如下：

　　1、继承房产之后进行销售按照购买房产进行处理。

　　销售方：

　　增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　三项附加税：

　　城市维护建设税：市区7%、县城、镇5%、不在市区、县城或镇1%

　　教育费附加：3%

　　地方教育附加：2%

　　三项附加税根据实际缴纳的增值税税额缴纳，增值税免征三项附加税费也免征。

　　将免征教育费附加、地方教育附加、扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

　　增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　个人销售房产可以享受上述政策。

　　个人所得税：个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用的税率20%。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（合理费用：本次缴纳的附加税、维修基金、工本费、银行利息）

　　房地产销售涉及的税费及优惠较多，建议您具体向主管税务机关进一步核实。

　　2、子女是否能够直接代办变卖已故父母的房屋，建议向房屋管理等部门核实。

　　问：我父母1996年购买一套住宅，1998年取得房产证和土地证，产权登记在父亲名下了，母亲为共有人。2018年父母离婚，房子按协议归母亲，目录办理了离婚析产，重新办理了不动产登记证，登记为母亲一个人所有。

　　2020年母亲去世，按遗嘱由我继承房产并办理了房产继承手续，现在房子在我一个人名下。现在我想把房子出售，房子是家庭唯一房产，上市交易时是否适用“满五唯一”免征个人所得税优惠政策？如适用，满五年是从那年算起？1998年取得房产证时还是2018年离婚析产时，抑或是2020年继承房产时？ 　　

　　河南省税务局回复如下：

　　一、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

　　二、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

　　（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

　　1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

　　2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

　　（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

　　三、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的规定，三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

　　因此，根据上述文件规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，符合自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

　　购房日期由于暂不清楚您房屋的属性，请您参照上述文件执行，具体事宜您也可以联系您单位的主管税务机关咨询确认。