公摊面积包含哪些？房子公摊面积合理吗？

    [摘要] 本文主要从：等方面进行分析，公摊面积包含哪些？房子公摊面积合理吗？普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。

    今年开始，浙江省率先统一了建筑面积计算标准，自7月1日起实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，更详细地规定了各种工程建筑面积的计算，其中就包括公摊面积的测算。就“公摊面积”这个话题，人们展开了热议。关注点除了“到底该用建筑面积来计算房价还是用套内面积来计算”之外，更多的是讨论“公摊面积测量是否有测算标准”。

    公摊面积包含哪些？

    1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

    2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

    1995年就有了规定

    早在1995年，中华人民共和国住房和城乡建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，其中对可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间都做出了明确规定。

    一直以来，全国大部分城市都使用可售建筑面积来计算房源价格。

    可售建筑面积是由套内建筑面积和每户分摊的共有公用建筑面积（即公摊面积）两部分组成。

    其中，套内建筑面积分为三部分：

    1.套（单元）内的使用面积

    2.套内墙体水平投影面积

    3.阳台建筑面积

    一般来说，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

    而公摊面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，本次争议的焦点，正是这部分面积的合理性。

    公摊面积包含的内容已经有相关规定来明确，但执行过程中又是怎样进行核算的？是否会出现开发商虚报公摊面积的情况？

    杭州每一块土地在出让之前，政府已经规定地块的最高容积率和可建面积，这就意味着未来建造成楼盘后，总建筑面积已经被规定了上限。开发商在设计阶段，按照地块的各项指标来进行建筑设计和方案报批。而在该楼盘取得工程规划许可证之后，会由第三方检测机构，来对图纸进行预测绘，并计算出得房率。

    但有人指出，早期预测绘都是由房管部门下辖机构完成，近年来已经逐渐市场化。而检测机构的检测费用也由开发商支付，怀疑是否会出现测绘机构和房企“穿一条裤子”的情况，针对这一点，王工认为可操作空间并不大。“总建筑面积=套内建筑面积+公摊+不可售面积，其中套内建筑面积是可以实地测量出来的，不可售面积例如社区用房、物业用房等，是土地出让时就已经规定好的，如果开发商虚报公摊面积，那总建筑面积就会超出上限。而且关于公摊面积以及套内建筑面积的相关数据，在销售时也会进行公示。”

    需要理性看待公摊面积

    近年来，很多购房者觉得，自己买到的商品房，比起早年间住过的房子，得房率低了很多，要承担的公摊面积变大了，怀疑是不是开发商在虚报。

    事实上，这是因为如今高层建筑增多、电梯的普及等因素造成的。通常高层建筑的中央部分，是由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间围护形成的中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。

    1.不同高度的住宅对核心筒大小的要求是不同的，楼层越高核心筒越大。这就是为什么同样条件下，30多层的建筑会比10层以下的建筑公摊面积更大，得房率更低的原因。

    2.楼幢中户型的设置，也会影响得房率。

    3.相比老小区，如今的新楼盘也更加注重舒适感，一楼通常会设计入户大堂，这也属于公摊面积的一部分。

    那么，公摊面积真的越少越好吗？

    双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳认为，不能这么绝对地看待这个问题，购房者要理性看待。“虽然从表面看，公摊面积越低，说明得房率越高，购房者可以有更多的空间自己使用支配，但是越高越好也不见得。”她举例说，30多层的建筑，一层住着6户人家，但只有2个电梯，而另外一幢11层的建筑，2梯2户，虽然在得房率上前者相对高一些，但是居住舒适度则会大打折扣。“前者每天用在等电梯上的时间要长很多，所以购房者还是要先了解自己需要什么。”

    以套内建筑面积计算房价究竟会如何，可以参考重庆

    重庆在2002年出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

    而据当时的媒体报道，新规则实行后，开发商纷纷上调了售楼单价，最终的房屋总价，与之前以建筑面积计价基本没有差别。后续一些楼盘在销售过程中，也都会分别注明套内面积单价和建筑面积单价分别是多少，不论以哪种方式计价，同一套房屋的总价一定是一致的。

    不少人呼吁取消公摊面积，有一个原因是目前物业费、取暖费等都是按照建筑面积计算，如果取消了公摊面积，业主只需要按照实际使用面积支付物业费，可以减少一部分物业费。但在重庆，现实却并非如此。《重庆市住宅服务等级标准》明确规定，住宅物业费以建筑面积为计价单位。

    当然，以套内面积计价，对购房者来说还是有一定好处。一来会使购房信息更加直观透明，因为建筑面积的计算比较复杂，普通购房者几乎无法检验其真实性，而套内面积则可以直接测量出来，如果产生纠纷，更容易解决，购房者也更加容易接受。另外，由于很多国家都使用套内面积计价，如果国内也统一使用这一计价方式，那么在和其他国家的房价进行比较时，误差也相对小一些。