危险的杠杆：华侨城频繁抛售背后 2020踩破红线

　　所有金融危机的本质都是债务过多的危机。

　　10月23日，北京产权交易所更新信息显示，深圳华侨城城市更新投资有限公司拟挂牌转让深圳市和冠房地产开发有限公司95%股权，转让底价3.42亿元，信息披露结束日期为11月20日。

　　如果不是在大理的朋友前段时间和我说华侨城要卖掉杨丽萍剧院，杠杆地产最近甚至都没有太关注到华侨城的动作。因为在过去的印象里，华侨城一直都是“妥妥的”。

　　前段时间杆姐一直在出差中，这两天终于可以静下来慢慢研究华侨城——这家老牌搞文旅的地产企业。

　　关注华侨城，其实是因为这几年文旅地产大热，而老牌文旅地产企业的近年“迟暮”，其实是照给未来的一面镜子。

　　发稿前最新消息，华侨城集团有限公司成功发行2020年度第五期中期票据。

　　消息显示，本期债券实际发行金额20亿元，票面利率4.30%，发行期限3+N（3）年。最让杠杆地产感叹的是，利率低啊。无论如何，人家是央企。

　　数据说话，请看下文。

　　疯狂的转

　　真的是家大业大。2020年的华侨城，卖卖卖的节奏步履不停。杠杆地产不完全统计了下，仅下半年，就已至少挂了13个项目要卖。除了文初提到的深圳和冠房地产，其他分别是：

　　7月30日，北交易消息，太原侨辰置业有限公司60%股权及有关债权正式挂牌，转让底价96304.1814万元，该公司由华侨城持股60%、万达地产集团持股40%。

　　7月31日，重庆联合产权交易所显示，华侨城股份拟转让潮州华侨城实业有限公司51%股权及5455.947万元债权，转让底价6873万元。

　　8月10日，上海联合产权交易所显示，华侨城集团子公司华侨城华东投资有限公司拟以5136.06万元转让无锡兆禾文化旅游发展有限公司16%股权及4967.97万元债权；

　　8月24日，上海联合产权交易所显示，华侨城股份子公司深圳华侨城房地产有限公司拟以421.99万元转让东莞华实房地产开发有限公司10%股权；

　　8月，华侨城（亚洲）公告，拟出售其于港名有限公司的100%股权及转让对应债务。该司持有西安华侨城置地有限公司的全部权益。

　　9月4日，华侨城（亚洲）公告，拟出售成都天府华侨城50.99%股权及债务；

　　9月11日，北交所预披露，华侨城股份拟转让温州华侨城投资发展有限公司51%股权及相关债权。

　　9月25日，重庆产权交易所信息显示，华侨城集团子公司湖南华侨城文旅投资有限公司拟转让衡阳雁来置业有限责任公司100%股权，转让底价63910.15万元；

　　10月9日，据上海联合产权交易所信息披露显示，华侨城（云南）投资有限公司预披露转让大理华侨城杨丽萍大剧院有限公司95%股权。

　　10月10日，北交所披露，华侨城旗下深圳华侨城房地产有限公司拟转让常熟市沙家浜华鼎置地有限公司70%股权及相关债权，转让底价暂未披露。

　　10月15日，北交所披露，华侨城集团间接控股的子公司：云南创意文化产业投资有限公司拟转让香格里拉市蓝月山谷旅游开发有限公司46%股权及相关债权、香格里拉市石卡雪山索道开发管理有限责任公司46%股权及相关债权。

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　　上半年华侨城的动作其实也不小。

　　比如3月10日，北京金融资产交易所披露的信息显示，华侨城旗下控股的云南世博旅游控股集团有限公司要转让旗下4个项目股权及债权。若4个项目均交易成功，华侨城可获得至少34.5亿元的回款。

　　然而，这并非华侨城骤然的行为。把时间再往前推，2019年，华侨城集团共计出售至少11家子公司股权及债权；2018年，华侨城集团共计出售至少18家子公司股权及债权。

　　今年节奏有所加快，目前的统计来看，铁定是已经超过了18家了。

　　2、负债攀升、现金流承压

　　疯狂出货，给杠杆地产的感觉大致是两种，一为“以旧换新”，出让不太赚钱的资产，然后再买进更优质的；二为缺钱了，债务压力山大。

　　买入方面，公开信息显示，2020上半年，华侨城新获取14个项目，对应建筑面积642万平米，主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二三线城市。

　　下半年，华侨城拿地频率降低，只在南京、成都、上海等一二线城市拿地。

　　这个速度和区域分布，和其卖出项目似乎不成正比。

　　债务方面，华侨城A(6.700, -0.06, -0.89%)的最新三季度数据还没出来，2020半年报显示，其总负债3196亿元，2019年同期，这一数据为2566亿元。一年时间，新增600多亿总负债。

　　下图半年报表格可以看到，2020上半年，华侨城的营收同比下降了3.09%，但营业成本却大幅增加了26.30%；销售费用亦然，同比增加了33.65%。

　　对此财报的解释是产品转结构的变化、人工成本增加等因素。说到转结构，杠杆地产注意到，第一部分统计的华侨城今年转卖的项目里，诸多房地产相关公司，不知道这是否也与转结构有关呢？

　　另外值得注意的是现金流。可以看到，华侨城的经营、投资、筹资活动现金流量净额均同比下滑，现金及现金等价物净增加额更是同比大降90.28%。上半年，难啊！

　　3、踩线，以后会更好吗？

　　纵向来看，如果要用如今的“三道红线”来衡量过往，曾经的华侨城是“健康”的。2019年年报数据显示，华侨城A处于绿色的最高级别，即：剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1。

　　但情况在今年上半年发生了变化。

　　2020年上半年，华侨城3195.7亿元总负债里，其中短期借款281.08亿元，一年内到期的非流动负债79.09亿元，短期债务总计360.17亿元，货币资金余额384.68亿元，现金短债比约1.07，虽未踩线，但也是“岌岌可危”了。

　　资产负债率今年上半年的华侨城A为77.16%，较上年同期升高；不过剔除预收房款外的资产负债率为55.84%，较上年同期下降；对比近9年负债率，杠杆地产发现，在经历了从2011-2015的降杠杆后，2016年起，华侨城的负债率呈逐年上升趋势。如上图。

　　净负债率方面，华侨城2020年约为111.24%，已经踩中了“三道红线”其一。

　　还有件有意思的事，杠杆地产看到诸多媒体报道了今年9月21日，华侨城集团官网发布了一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 段先念出席会议并提出工作要求》的文章，文内数次提及“降负债”，并出现“零利润思维”“霹雳手段”等词汇。不过，如今这篇文章已经不见踪影，据说当天就被撤下？

　　今年非比寻常。在黑天鹅影响下，文旅也好，房地产也罢，滚滚“淘金潮”后，加速了存量竞争时代帷幕的拉开。“三道红线”便是标志之一。

　　如果说2019年是中小房企洗牌的元年，那么这股风2020年也开始吹到了大佬们的身上。后两年非常关键，届时格局将如何重塑？我们拭目以待。

　　玩文旅地产、产业地产，对于一些企业来说，这些遮羞布和套路，不一定灵了……