2016年三季度末A股上市房企存货排行榜TOP100

    2016年三季度末A股上市房企存货TOP100

    备注：

    1、公司：选取在A股上市的房地产企业；

    2、时间截点：2016年9月30日；

    3、指标说明：选取房企资产负债表中存货这一科目进行统计。根据万科年报，存货最主要的三个部分是：已建成、待出售的物业；尚未建成、以出售为目的的物业；所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。存货按成本进行初始计量；

    4、资料来源：企业公告。

    我们选取了在内地上市的共136家房地产类公司（申万行业分类），通过对这些公司的存货科目进行统计制作了该榜单。房地产开发企业典型的商业模式为“买地、开发、销售”，这几个过程都会在资产负债表里的存货科目中有所体现：存货中的已建成项目能反映到当期的经营情况中；未建成项目能体现近期可能的经营状况；而通过对存货中土地储备的分析，再结合当前的经济和行业环境，能帮助我们预测公司今后几年的持续经营能力和盈利能力。

    1存货占总资产比重依旧很大

    上榜的100家公司2016年三季度末的总资产为5.9万亿元，而同期存货为3.5万亿元，存货占到总资产的59%。开发企业最重要的资源就是土地和附着于其上的物业，通过销售物业获取收入，因而，存货占比会比较重。

    上榜的企业中，存货占资产比重最大的两家企业分别为广宇发展和南国置业，两家企业的项目主要集中于天津、武汉等二线城市。今年以来，二线城市房价较去年显著上涨，存货占比高意味着企业有望在房价上涨后卖出更高的价格，从而提升企业的资产报酬率。

    表：存货占资产比最大的10家企业

资料来源：企业公告

    存货占资产比重较小的企业多半为主营商业地产的企业，占比最小的三家企业浦东金桥、东旭蓝天和陆家嘴，这三家企业旗下持有较多商业、办公及综合性物业，而持有性物业不纳入存货计算的范畴中，这是存货占比小的主要原因。

    表：存货占资产比最小的10家公司

    资料来源：企业公告

    2万科领跑行业第一，绿地位居第二

    万科与绿地三季度末存货较去年同期分别增长27%和20%。主要原因是，万科和绿地由于今年以来在土地市场上积极拿地，前10月通过招拍挂方式分别获地1509万方和904万方。特别是万科，在今年10月短时间内斥资近百亿，高溢价获取多幅地块，继续补仓其土地储备量。预计2016年全年存货仍将领跑行业第一。

    3高周转助力企业迅速扩张规模

    一般而言，房地产开发企业的资产负债率都超过50%，但当资产负债率达到一定水平之后，继续借款提高资产负债率的可能性很小。而随着行业集中度的不断上升、土地成本的不断攀升以及政府调控政策密集出台等多方面因素影响，全行业毛利率都在下滑，相应的净利润率也不断下降。

    因此，更多的房企把提升公司规模和盈利水平的重心放在加速周转上。通过拿地后的快速开发，快速销售，企业不但能迅速实现规模的突破，也能降低公司经营风险，而且销售回笼的资金能帮助公司用于获取更多优质土地资源和其他项目的开发，从而使得公司能实现快速的扩张。

    表：存货周转率最高的10家公司

    资料来源：企业公告

    4密集调控之下，高存货或成“双刃剑”

    国庆前夕，调控政策密集出台，热点二线城市成为重点打压对象，短期内市场出现明显“降温”，这也为明年二线城市市场带来很大的不确定性。而在二线城市拥有较多项目的企业将直接受到影响，存货出现贬值的可能性也会随之增加，为企业经营带来很大的风险。