三胎政策如何影响楼市房子？2021三孩对房地产是利好还是利空？

　　对房地产市场而言，新增人口的持续下行意味着房地产增量开发逐步见顶。具体而言，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长带来的消费升级将带动住房需求，置业人群的增加也将带来购房需求和投资高增长，此外，高储蓄率和不断扩大的外汇占款还将推升房地产资产价格。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。

　　短期来看，三孩政策的推出将影响房地产行业的产品结构。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，三孩政策推出，或将推动住房结构结构性上移。“2016年二胎政策全面实行后，刺激了中国改善性需求的释放，三孩政策推出后，中国房屋交易将结构性上行，大户型产品受到青睐，尤其是三居室。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出，过去住房方面比较强调“70/90”政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%，但是如果开放三孩，户型显然受限。他表示，其实就目前来看，120平方米的户型也还是不够，因为户型不是简单解决小孩子居住等问题，一些功能用房也要增加。所以预计传统的“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变，这对主打大户型的房企来说显然是利好。

　　政策优化重点转向 或将深刻影响房产投资格局

　　事实上，随着婚姻的稳定度下降以及育儿成本的大幅上行，国民的婚姻观、生育观也发生了深刻的变化。单纯放开生育政策不足以扭转人口结构变化的大趋势，已大概率成为社会共识。

　　基于此，会议前所未有地提出要“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”，“要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑”、“降低家庭教育成本”。这意味着，生育政策优化方向由“生”，重点更在“育”。

　　其中，住房成本是人口生育率的重要影响因素，会议中即明确提到“加强税收、住房等支持政策”。

　　许小乐表示，对于多孩家庭的住房支持政策应主要从降低购房成本的角度入手。对此，他提出了四点建议：第一，加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；第二， 重点城市适时放松多孩家庭限购套数；第三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；第四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的的相关税费等。

　　与此同时，房地产上下游也将随之发生改变。严跃进表示，人口政策势必影响相关产业，包括住宅业、建筑业、托幼业、家居业、教育业等都会受到利好，自然也会在A股市场上有较为明显的影响。许小乐指出，放开三胎政策会带来保姆、托幼等居住服务的需求增加，这方面的报酬增加，会吸引更多高学历人才进入到居住服务业，居住服务业的供应体系将得到升级。

　　长期来看，人口的变化或将影响城市发展。许小乐预计，三胎政策最大的受益城市或是二线城市，他指出，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。未来，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现分化。

　　毫无疑问，人口政策变动的影响，势必是持续、深远、辐射面大的，不仅将影响房地产企业的产品类型并完善其上下游产业链，房企对城市投资机会的研判，也或将再度迎来重要窗口期。