广撒网模式不灵了 头部房企销售增速放缓

　　上市房企近日陆续披露一季度销售业绩，绝大多数房企销售金额实现同比增长，但销售增速出现明显分化。头部房企由于布局较广泛，而很多非热点地区房地产市场还没有完全走出疫情影响，导致销售明显放缓。相比之下，很多布局热点区域的大中型房企，一季度销售明显升温。从房企融资情况看，3月以来，房企更青睐境内融资，融资规模明显扩大，融资成本则出现下降趋势。

　　分化明显

　　从房企披露的销售金额看，疫情影响逐步转淡，多数房企一季度销售金额同比增幅较大。

　　融创中国发布的3月销售简报显示，3月集团共实现合同销售金额约478.6亿元，同比增长55%，合同销售面积约327.6万平方米，合同销售均价约14610元/平方米。截至2021年3月底，集团累计实现合同销售金额约1162.8亿元，同比增长88%，累计实现合同销售面积约769.6万平方米，合同销售均价约15110元/平方米。

　　从房企所在等级看，一季度房企不同阵营销售分化明显，头部超级阵营销售增速明显小于其他阵营。中指研究院数据显示，销售金额在1000亿元以上超级阵营共5家，销售额增长率均值为45.6%。销售金额在500亿元到1000亿元之间的第一阵营房企共10家，销售额增长率均值为100.1%。销售金额在200亿元至500亿元的第二阵营房企有33家，销售额增长率均值为108.2%；销售金额在100亿元至200亿元的第三阵营为28家，销售额均值为131.3亿元，同比增长达104.5%。

　　值得注意的是，部分头部房企一季度增速明显放缓，但回款率等财务指标出现一定好转。

　　中国恒大4月6日晚发布的公告显示，公司3月实现合约销售额648亿元，同比增长4.4%；合约销售面积785万平方米，同比增长13%；实现回款额651.6亿元。前3个月，公司累计实现合约销售额1531.5亿元，同比增长3.9%；合约销售面积1788万平方米，同比增长7.8%；累计回款1342.8亿元，同比增长18.3%。

　　青睐境内融资

　　机构数据显示，3月以来，房企境内融资与海外融资规模呈现分化趋势，两者发行规模差额拉大。相较于海外债，房企更多发行国内信用债进行市场融资。具体来看，3月房地产境内信用债发行规模为714.41亿元，相比2月190.71亿元出现大幅增长；3月份，房企海外债发行规模为153.5亿元，相比2月的290.89亿元，环比降幅达89.5%。

　　从融资成本来看，3月信用债融资成本下降，海外债融资成本上升。其中，境内信用债平均利率为4.51%，环比下降0.81个百分点；海外债平均利率为7.92%，同比上升1.29个百分点。

　　从房企近期披露的融资情况看，境内融资利率整体较低，且融资期限整体较高。4月7日，华侨城A(10.07 -4.00%,诊股)发布公告称，公司成功发行2021年公司债券（第三期）（面向合格投资者）。公告显示，本次债券发行时间自2021年4月2日至2021年4月7日。本期债券实际发行金额17.6亿元。品种一发行规模为2.6亿元，票面利率为3.55%，发行期限为5年期，在第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券简称为“21侨城05”；品种二发行规模为15亿元，票面利率为3.95%，发行期限为7年期，在第5年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券简称为“21侨城06”。

　　土拍市场竞争加剧

　　房企拿地热情出现回温。1-3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。

　　克而瑞研究中心数据显示，近期重点监测城市土地供求量双双上涨，受热点三线城市多宗高价土地成交，成交地价出现环比上涨。在供地新政的影响下，热点城市土拍热度仍在升温，特别是长三角区域，无论是主城区还是下辖区县，均有土地以高溢价成交。三四线城市土地的平均溢价率也突破30%，达到历史较高水平。

　　“两集中”供地新政出台以来，各地都在积极践行这一土地出让政策。长春于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政的首个正式执行者，广州、无锡、天津、北京、重庆也先后挂出首批集中出让地块。

　　4月7日，重庆市公共资源交易中心发布《重庆市市辖区2021年住宅用地“两集中”出让第一批次公告》，共供应119宗住宅用地，起始价总计549.23亿元。重庆市市辖区2021年计划供应商品住宅用地30210亩，第一批次公告时间为2021年4月7日，第一批次供应商品住宅用地约11280亩。其中，中心城区涉及46宗，约6400亩，其他市辖区73宗，约4880亩。第二、三批次出让公告时间拟定于2021年7-8月、9-10月，具体时间以正式公告为准。

　　随着供地计划相继出炉，入市优质地块数量也明显上涨。北京首批共推出30宗地，中心城区海淀、朝阳等也有多宗土地供应，为了控制地价平稳，区位较好的项目均将采取“限价+现场竞报政府持有商品住宅产权份额”等交易方式；天津集中挂牌了58宗住宅用地，南开、西青等核心区域均有优质宅地供应；无锡也于3月29日挂牌了首批集中出让宅地，共涉及16宗。

　　从首批已经集中供地的城市看，首批挂牌的土地规模整体较大。其中，北京和广州首批供应宅地面积占比分别为56%和55%，热点城市宅地供应较充裕。天津的这一比重也达到45%，供地节奏快于往年。

　　除了采取集中出让方式的土地外，温州、台州、绍兴、义乌等长三角城市也均有多宗土地推出。

　　业内人士指出，从目前挂牌情况看，接下来一段时间，土拍焦点将集中在这些大批量供应土地的热点城市，尤其是北京，起拍价超过3万元/平方米的土地高达16宗，其中不乏起拍价超过5万元/平方米的优质地块。另外，广州白云区永泰客运站地块的起拍价高达2.7万元/平方米。竞拍热度仍将延续。