房贷利率新政策2019分析！LPR对房贷的影响有哪些？

　　8月25日晚，中国人民银行官网发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，宣布房贷利率的定价基准改变，从之前参考“基准利率”，调整为参考“贷款市场报价利率（LPR）”。

　　其中明确提到：5年以上首套房贷利率不得低于4.85%，二套住宅利率加60个基点，不低于5.45%。

　　具体到普通购房者，首套房贷利率不低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于LPR加上60个基点。新规从今年10月8日起开始执行，此前的房贷利率则依然按照老办法执行。

　　8月20日，新定价机制下首次LPR报价出炉。其中，5年期以上LPR报4.85%，比五年期以上贷款基准利率4.9%低了5BP。二套房贷方面，不得低于相应期限LPR加60个基点，加点后为5.45%（4.85%+0.6），约等于为基准利率上浮12%。

　　以广州为例，按广州目前主流银行首套5.39%、二套利率5.635%算。也就是说，加点下限比广州现在在执行的主流政策低。按这个理解，在10月8号后网签，房贷利率会比现在的低，从这个方面讲的话，对于广州楼市是利好。

　　似乎新定价机制之下，个人住房贷款更便宜了 —— 但这个利率是每年根据浮动情况进行定价的，所以新机制意味着房贷会更加优惠这个结论恐怕是不成立的。另外，房贷利率会因城制宜，每个城市不一样，还是得看广州近期应定的加点下限，如果下限和现在利率差不多，那影响不大，具体得看广州政策的情况。

　　更需要注意的是，新定价机制也意味着，此前的85折、9折等住房贷款优惠不复存在了。新政实施后，将不会再出现房贷利率打折的情况。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，该政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。所以政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调。

　　新政全解读

　　房贷利率政策为何调整？

　　央行为了解决“融资贵”难题，最近搞了新的贷款市场报价利率（LPR），推动降低贷款实际利率。

　　新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率（主要是1年期中期借贷便利利率）加点形成；报价频率改为每月报价一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

　　即，央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

　　房贷利率以后如何定价？

　　之前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。

　　2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年（含五年）期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

　　未来，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

　　其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

　　如，最近一个月（8月20日）的5年期以上LPR为4.85%，如果银行给你的房贷利率是5.44%，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12%。