楼市整体不会雪崩式下滑

    2016年行至年末，尽管调控收紧，但全年房地产市场仍走出一波整体向好的行情，对开发企业而言，销售情况也普遍比较乐观。

    截至11月，多数房企已经完成年度目标，部分企业甚至大幅超额完成任务。与此同时，千亿企业提升至10家，除了已经实现3000亿元销售金额的恒大和万科，碧桂园也在12月11日宣布突破3000亿元。

    而在市场表现方面，商品房销售金额和面积也双双创历史新高。数据显示，2016年前11月商品房销售面积达13.58亿平方米，这比2013年行业成交规模顶峰(130551万平方米)高出5278万平方米。豪宅市场在这一年也迎来井喷，这主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳成为豪宅聚集地。而在商品住宅成交市场，二线城市已是市场主力，从2016年1-11月商品住宅成交总量TOP10的城市来看，全部由二线城市占领，且较近两年同期全部大幅上涨。上海、北京则占据了销售金额榜前两名。

    但值得注意的是，在频繁刷新的记录下是不可忽视的现象。一方面是，房价短期内涨幅较大，地价涨幅高于房价涨幅，面粉贵过面包，高面粉价继而推高面包价格。另一方面，一线城市投资性需求溢出明显，购房害怕“踏空”心态突出且焦虑，居住地与房产所在地分离现象突出。

    为此，中央紧急收紧调控，部分城市成交已经有所回落。因此，对于2017年，房地产市场或无法达到2016年水平，商品房销售面积、金额同比下降10%也将成为大概率事件。

    首先，就整体走势而言，监管力度加大、供给规模受限，成交规模将大大弱于今年。在三季度末，不少企业已经开始面临无货可卖的情况，再加之土拍限售令、销售监管力度加大等因素的影响，2017年重点城市推货节奏将面临挑战，预计成交量会弱于2016年。相同情况也曾出现于2013年后，房地产市场在经历商品房销售金额和面积双双创新高后，进入市场调整期。

    其次，就政策而言，整体调控短期不会转向，资金将定向收紧，仍可能继续加码。基于当前房地产开发投资开始回升、实体经济平稳增长，为房地产行业调控提供有利环境，部分城市投资需求带动房价上升、居民购房杠杆过高，风险聚集，整体调控政策短期内不会转向。房地产资金面实行定向调控，全面收紧企业开发贷，严查居民“非标”房贷，给楼市、地市降温。如果调控效果不明显，不排除已出政策城市继续加码、未出政策城市跟进出台的可能。

    再次，就房价而言，上涨将戛然而止，整体不会雪崩式下滑。热点城市房价“疯涨”将戛然而止，部分“疯炒”起来的房价可能出现回调，但不会出现全面性“雪崩式”下滑。一方面热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，另一方面成本端的高位地价也是有力支撑。但在中央“去库存”大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松，而部分长三角、珠三角的三四线城市还将迎来需求外溢机会。

    此外，在土地市场，调控“地王”必须取得预期效果，不排除政策会继续加码。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。不过10月份以来调控城市土拍热度依旧有增无减，接下来地方政府仍有动力、更有必要进一步收紧土地侧的调控，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。

    但对于不同城市来说，一线城市虽然房价暂时受到人为抑制，但短期内新增供应仍将维持低位，再加之资产配置需求的影响，仍是投资首选区域。与一线城市不同，热点城市此次成交暴增更多依赖投资性需求支持，未来部分城市房价可能回调。而对乌兰察布、榆林、遵义、盐城等20个土地消化周期畸高且人口外溢严重的三四线城市而言，去库存将成为长期战略。

    如此看来，面对新一年的销售目标，冲刺还是坚守，成为各大房企面临的最困难的选择。(丁祖昱)(作者为华东师大世界经济学博士。现任易居〈中国〉企业集团CEO，上海易居房地产研究院副院长)