中央缘何连续3天喊话地产去库存：68632万平方米创新高

　　高层接连表态 暗含地产政策调整信号 68632万平方米库存创历史新高  

　　时代周报记者 赛亚 发自广州

　　楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。

　　11月10日上午， 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

　　在这次会议上，习近平提出了四大关键点的改革推进，包括过剩产能，企业成本，房地产库存和金融风险等。对于房地产，他有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。他上一次表态是两年前的2013年10月29日。当时政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平要求，“要千方百计增加住房供应”。

　　11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

　　在业内看来，中央针对房地产市场的接连表态，或将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

　　高层接连喊话去库存

　　高层缘何在此刻高调提及房地产？一系列房地产最新数据或可寻得端倪。

　　11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

　　68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

　　短短10多年的时间里，中国房地产最大基本面从短缺走到了严重过剩。易居研究院最新数据显示，截至今年10月底，其所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、北海等35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。

　　10月份，上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5，为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。12.5存销比，意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，其中北海的存销比数值最高，为31个月。从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。

　　“当前，我国房地产最大的痛点正是高库存。而在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市，” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。”

　　房地产库存持续高位，直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑，在习近平第一次就楼市表态的2013年，它还基本保持在20%左右的速度。与此同时，1-10月份，全国房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

　　高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产投资增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。

　　楼市调控信号再发出

　　“‘十三五’规划中提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠投资来拉动，房地产的作用不可忽视。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说。

　　高层的接连表态，暗含房地产市场政策再次调整信号。

　　《华夏时报》援引接近住建部的知情人士称，目前中央针对房地产市场的表态，将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

　　据了解，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。

　　在诸多业内人士看来，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

　　除此，据了解，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。在民生证券研究所执行院长管清友看来，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。

　　保障房的市场化运作，被视为加快去库存的一大利器。740万套保障房托起的中国安居梦，是2015年政府民生工程的一大焦点。而保障房与商品房之间，正架构起融合的呼啸轨道。

　　“把一些存量房转为公租房和安置房。”李克强总理在今年3月的政府工作报告中，已明确提出这一点。房企有去库存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在总理这份报告中，这两大难题顺势而为一拍即合，这也被不少开发商视为今年一项重要的政策红利。

　　从福州版商品房回购、北京版合作型保障房到沪版土地置换获得保障房资金等，各城市都试图在保障房建设与投资及楼市去库存难题的试水中摸索出可行性更强的操作模式。

　　事实上，据时代周报记者了解，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置，已经进入实质性的影响释放阶段。按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将超过万亿元。

　　而按照李克强总理最新提出的“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”意思解读，在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为楼市去库存一大突破口。

　　“户籍制度改革带动住房消费的一个重要方向即是推动农民工购房，新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。” 易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者说，大中城市户籍吸引力较大，户籍制度对推动市场成交效果明显，但相比之下，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的三、四线乃至县级市，不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果或有限。