一线城市房贷额度调查：“停贷”是真相还是传言？

　　文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　编辑 | 韩大鹏

　　买房难，没想到如今连贷款也不容易。

　　近日，广州、上海、杭州等地传出银行房贷额度紧张的消息，甚至有市场传闻称，建行、中行已暂停部分城市的二手房贷业务，被外界解读为“停贷”。

　　新浪财经通过调查4个一线城市超过50家银行发现，无论是国有行还是股份行，广州、上海大部分银行放款时间短则3个月，长则半年，对于已受理的存量业务，银行方面只能不断安抚客户“再等等”。

　　而部分额度已用完的银行则暂停受理新的申请。一位广州平安银行的个贷经理告诉新浪财经，“从去年12月开始就停止受理新申请了，有些存量业务目前都还没放款，为了让客户体验好点，新业务就直接停了。”

　　房贷额度告急，利率不断调整之下，楼市是否真的要变天了？

　　沪广额度最紧 有银行已暂停受理新申请

　　“多久能放款真不好说，得看额度，需要排队”，在调查过程中，这是新浪财经最常得到的一个回复。

　　近几个月以来，一线和部分热点二线城市房贷额度告急，放款流程大幅放缓。而横向对比4个一线城市的情况，新浪财经发现，广州和上海的银行额度最为紧张，放款周期短则3个月，长则6个月，深圳次之，北京大部分银行的额度则较为充足。

　　根据一位广州链家人士的介绍，自今年3月起，银行放款就变得非常慢，正常流程下来要2-6个月，而以前正常的话，21个工作日就可以放款了。

　　“3月初抵押的客户现在（6月）才放款，前面还有6-7个亿仍没放出去。”一位上海工行个贷经理告诉新浪财经。而一位深圳股份行的个贷经理则表示，“四大行额度基本都比较紧张，四大行合作新楼盘比较多，年初基本就将投放量额度用完了。”

　　此外，新浪财经调查发现，目前在上海和深圳，有银行只与链家、中原、易居等知名中介合作，优先审批保障这些大中介的额度。

　　一位上海招行的个贷经理表示，“大中介统一办理相当于批发业务，小中介的申请基本上不批了”，另一位深圳中信银行的个贷经理则称，“1年多前我们就开始不接散客了。”

　　值得注意的是，针对银行额度收紧的问题，近日有市场消息称，建行、中行已暂停部分城市二手房贷业务。6月28日，中国银行广东分行已对该消息进行澄清。

　　“我们没听说过什么停贷的说法。目前来看，在审批通过、首付合规的前提下，只要银行受理了客户贷款申请，就肯定会放款。”一位广州建行人士指出。

　　停贷的说法遭到否认，不过新浪财经了解到，因为存量业务仍未处理完，因此北京、上海和广州都有个别银行已暂停受理新的房贷申请。

　　一位广州平安银行的个贷经理说道，“从去年12月开始就停止受理新申请了，有些存量业务目前都还没放款，为了让客户体验好点，新业务就直接停了。”一位北京平安银行的个贷经理也表示，“额度已经用完了。”

　　广州房贷利率连涨 光大首套利率达6%

　　除了银行房贷额度异常紧张之外，自2021年以来，全国房贷利率也出现止跌转涨的现象。虽然LPR已经连续“原地踏步”一年多，但融360大数据研究院统计数据显示，在监测的42个城市中，2021年开年至今，已有30个城市的房贷利率较2020年年底上涨。

　　在一线城市中，广州则率先拉开了新一轮加息潮的序幕。4月底5月初，四大行广州分行都将首套房贷利率上调为5.40%，二套房贷利率上调为5.6%，均比之前增加了10个基点。

　　而据新浪财经了解到，广州部分商业银行的加点幅度则远大于10个基点。比如兴业银行最新首套房贷利率为5.65%，较4月上调了35个基点；光大银行在停止受理新申请前，首套房贷利率更是达到6%，比此前上调了70个基点。

　　根据《南方日报》的报道，广州部分银行的房贷利率在6月底进行了今年以来的第4次调整。以工行为例，1月底首次调整前，首套利率为5.05%，二套5.25%，而6月底调整后则分别为5.5%和5.75%。

　　继广州之后，深圳成为第二个房贷全面涨价的一线城市。5月，四大行深圳分行将首套房贷利率上调至5.10%，二套房贷利率上调至5.60%，分别比之前上调了15个基点和35个基点，上调幅度比广州更大。

　　这一轮调整过后，从首套利率水平来看，在4个一线城市中，广州最高（普遍为5.4%），其次为北京（5.2%）、深圳（5.1%）、上海（4.65%）。但值得注意的是，与全国其他城市相比，一线城市的利率仍处于较低水平。

　　根据贝壳研究院监测的数据，6月72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个和4个基点。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17和15个基点，加息幅度超过一季度；当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅相差7个和14个基点。

　　这意味着，一线城市的房贷利率极有可能会继续加点。根据一位广州农行人士透露，虽然目前农行还没正式发文和通知到支行，但不排除之后会效仿其他银行上调利率。一位广州邮储银行人士也告诉新浪财经，近期邮储银行也会进一步上调房贷利率。

　　放款难将成常态 或引房价下调？

　　为何房贷额度突然告急，贷款利率连续上涨？归根到底还是在政策调控之下，市场供需的天平在起作用。

　　从货币供应的角度来看，银行贷款额度收紧与房贷“两道红线”密切相关。去年年末，央行、银保监会联合下发通知，按照规定，各类银行机构房地产贷款占比上限不能超过40%，个人住房贷款余额占比不能超过32.5%。

　　这意味着，银行能够提供给购房者的房贷额度受到了限制。根据媒体统计数据，截至去年末，建设银行、邮储银行、中信银行的个人住房贷款占比超标，而招商银行、兴业银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比两项指标均踩“红线”。

　　另一方面，从购房需求的角度来看，楼市成交火爆，销售额上涨，导致房贷需求增多。同时因为广州、深圳等地严查经营贷，一定程度上也使得一部分表外房贷回归到表内。

　　以广州楼市为例，去年上半年受到疫情影响，但从下半年开始就进入爆发期。中原地产统计数据显示，去年广州一手住宅网签成交量达到10.09万宗，同比增长27%，是近10年来第二高的水平；二手房成交10.1万宗，同比增长21.9%。

　　进入2021年，广州楼市热度依然不减，直至4月人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多维度调控“稳市”，叠加房贷管控，广州楼市才逐现降温的苗头。

　　最新数据显示，5月广州新房网签10220宗，环比下跌5%，而对比今年1月则下跌29%；二手住宅成交则插水下跌至万宗水平，为10524宗，环比下降34.33%，处于年内第二低位，仅高于春节月。

　　房贷额度收紧，利率上调，相当于“车轮下撒沙子”，无疑可以减慢楼市的交易节奏，给楼市热度降温。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，在部分之前房价涨幅比较大的城市，如果房贷收紧，在所难免会引起房价下调。同时，他指出，因为新房大部分关联开发贷款，所以后续二手房贷款影响会较大，特别是南方城市，二手房贷款放款难很可能会成为常态。

　　此外，有业内观点认为，房贷“涨价”的城市数量会持续扩容，而前期已经调整的城市不排除短期内再度调整利率水平的可能。全国房贷利率短期内易涨难跌，预计2021乃至2022年，全国首套房、二套房贷款平均利率水平或逼近甚至超越疫前。

　　注：新浪财经刘娜、实习生袁贝如对此文亦有贡献