房价真的管控住了吗？几大怪圈告诉你真相

　　来源：凤凰宏观（ID：ifengmacro）；作者：向雨

　　自从去年底开始的政府楼市管控以来，总会看到媒体报道哪价格疯涨，尤其是一二线城市，再后来就变成政府各种严厉调控，规范租赁市场，大力发展租售并举等，三四线房价出现分化。再后来，7月统计局数据显示，全国的新建商品住宅和二手房房价似乎都控制住了。

　　事实真的如此吗？

　　先给结论，房价目前已经管控住了，但是一种畸形的管控，并不能长久，除非把住宅用地大幅增加，公共资源均衡，租赁市场大力发展，房价才会有稳定预期。

　　近期，多城明确要将房价调控到今年年初左右的水平，所以地方政府对房企备案价有要求，如果超过一定限额，都不可以备案销售。

　　然而对于房企来说，土地成本在增加，却要降低销售收入，这明显不合情理。所以一些市场乱象诸如“双合同”之类应运而生。可是包括各种“双合同”“政府限价”的存在，让很多人都认为新建商品住宅是一个价格极度扭曲的市场，不具有参考意义，二手房因为管控较少被认为有代表意义，可是又怀疑“统计局数据失真”，房价真实情况陷入了一个怪圈。

　　联讯证券李奇霖认为，因为统计口径和取样等原因，不同的数据来源会出现结果不一致的情况。但怀疑需要有根据，不能因为局部的不符合去否定整体，不然就陷入了不可知论。

　　吃瓜群众可以淡定下了，不要凭借经验主义去给官方下一些没有论据的判断。

　　可是，既然最简单直接粗暴的数据我们不能完全信服，不妨我们看一下市场的预期，在经济学假设里，信息是可以被市场认知的，即使信息不完全对称，可是总有人会知道信息，并且做出相应的反应。

　　而在房地产这个市场里，有四个利益相关群体：政府、房企、购房者、中介。

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　　政府：

　　地方政府和房价最直接的关系在于土地出让金收入。而众所周知，土地出让金占据地方政府财政收入的绝大部分，而地方债务风险在五年一度的全国金融工作会议定调，下半年主要任务在于管控地方债务风险，而中央为地方政府开的前门“土地储备专项债”和“收费公路债”等各种专项债，可是发债需要时间，暂且不考虑这方面因素，所以截止到目前为止，地方政府在大环境下，还是依赖土地出让金收入的。

　　可是既然地方政府依赖土地出让金收入，而刚发布的2016年各省财政情况显示，25省有负债，只有6省有盈余，所以全国大部分来看，地方政府很缺钱。

　　所以这又陷入了一个怪圈，地方政府没有钱，又要减少自己的经济来源。

　　房企：

　　卖出的房子对房企来说是收入，而对购房者来说，则是满足或改善生活所必须的成本，而房企一般会对楼市冷暖最先感受到，而衡量房企态度的便是“房地产开发投资增速”，数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速自1-4月以来连续第三个月回落。不过同期房地产开发企业土地购置面积和土地成交款均出现快速增长。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，1-7月房地产开发投资数据增幅继续下滑，但依然处于大于5%的增幅区间上，这意味着近期投资数据表现依然不错。投资增幅开始收窄，或与部分房企获取资金压力增加有关，即此前低利率环境下的各类投资节奏已经放开，但近期部分投资则开始受到了资金面收紧的影响。

　　所以投资数据还是不错的，尽管投资有所下滑，但是依然处于一个投资比较活跃的水平上，根据土地成交的数据也可以看出房企的拿地成本在上涨。统计局数据显示，自5月份开始房企拿地热情一路高涨，1－7月增速高达11.1%。所以房企对房价的预期肯定是看涨的。

　　不过需要注意的是，房企的融资方式——债券、股权、海外、银行委外等借钱方式均被套上“手铐”！近期一些市场乱象可以看出，比如在一些城市，房企开盘仅去通知首付六成之上的购房者，可以看出一定程度上房企面临紧张的资金压力，他们迫切需要现金。

　　而在房企疯狂拿地，现金流又不能及时回笼的前提下，房企会不会面临资金链断裂的风险？

　　严跃进认为，对于当前房企的资金面来说，实际上如果后续销售压力增加，那么资金方面的回笼压力确实会增加。当然部分房企在2016年其实销售业绩不错，现金流状况是健康的，所以至少在2017年应该是问题不大的。后续对于一些盲目拿地王或者项目过于集中在某个城市，那么资金链方面的压力会增加，这是需要警惕的。

　　李奇霖认为，总体上全国不会有大面积的房企资金断裂潮，但不排除一些实力较差的房企出现财务风险。未来地产行业的洗牌会愈演愈烈，优秀的大企业规模会继续扩大，部分小企业会退出市场。

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　　购房者：

　　购房者决定了对楼市的需求。6月20日，央行公布第二季度全国城镇储户问卷调查综述，内容包括房价预期等，而对比今年一二季度文件表述发现内容和结构出现明显变化。

　　27.2%的居民预期二季度房价“上涨”，31.2%的居民预期三季度房价“上涨”，预期房价上涨增长了4个百分点。说明短期房价上涨预期在加强。

　　不容置疑的是，房价短期甚至中长期上涨预期仍在，只不过有没有钱，买不买得起，什么时候合适买。而影响购房需求因素的就五样：信贷、人口、收入、棚改货币化和公共资源。

　　信贷来看，中国央行调查统计司司长阮健弘7月12日出席发布会时表示，2017年上半年房地产贷款增加3.04万亿元人民币，占同期各项贷款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7个百分点。同时，房地产贷款余额增速也在回落。6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末回落2.8个百分点。其中，个人住房贷款余额20.10万亿元，同比增长30.8%，比上年末回落5.9个百分点。所以说限制房地产贷款会压制一部分购房需求。

　　人口来看，我们处于一个老龄化的区间，计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的，是一个断崖式的下跌。国泰君安证券首席经济学家林采宜指出，中国放开二胎以后，生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22，这个增长幅度不会超过20%。基于这样的假设，未来10年每年平均的出生人口只有960万。比起过去10年少了40%，城市的出生率对房子的需求是这样一个数字——40%的下降。

　　收入层面，根据统计局对全国16万城乡居民家庭的抽样调查，2016年，全国居民人均可支配收入23821元，比上年名义增长8.4%，扣除价格因素，实际增长6.3%，与前三季度持平；全国居民人均消费支出17111元，名义增长8.9%，扣除价格因素，实际增长6.8%，比前三季度提高0.4个百分点。全国居民收入稳步增长，居民消费进一步改善。

　　那么在这种情况下，说明居民的改善型需求强劲，房价长期还是看涨趋势。

　　人口流动方向上，公共资源尤其是教育资源，是吸引人才很重要的因素，全国来看，北上广深一线城市集中了最优质的教育资源和医疗资源，很多人都是因为这儿能提供最优秀的资源而留在这儿。所以公共资源平衡这个问题不解决，一二线城市房价还会长期看涨。

　　棚改货币化层面，去年年初以来棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高，货币化安置支持的住宅销售贡献了2016年全国住宅销售增速的40%、2017年上半年销售增速的约50%。不过，业内仍然预计2017年下半年到2018年，货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退，原因在于棚改货币化安置步伐在今年上半年有所加快，全年进度前置。

　　所以对于购房需求来看，五大因素博弈，谁赢谁输？

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　　中介：

　　中介是很特殊的一类群体。现有迹象来看，中介并没有往年收益高。而首付贷的提高，让很多有购房需求的人买不起房，这类有购房需求的大多是“首改、再改、换房成为“新主力需求””，总有人会疑惑，房价是中介炒上去的吗？

　　中介手里掌握着全市最全的号码，拥有最全的信息，他的存在就是为了解决信息不对称的问题。中介的生存境况和房价息息相关。所以中介有动力去煽动房价上涨。

　　而近期观看中介的动态，似乎中介沉默了许多。

　　今年楼市行情市场突然变了，一手房供应降低，二手房市场同样也萎缩的非常厉害。所以对于中介市场来说，今年的收益可以说是断崖式的下跌。很多中介后来都去卖一些环一线周边的房子或者郊区的商铺，因为这些地方还能够给不错的佣金。然而可以确定的是，中介面临的环境已经不容乐观。

　　而根据北京房地产中介行业的数据估算，北京10万中介经纪人中，大约已有20%离开。经纪人离职背后，实则是中介门店布局收缩。而门店紧缩的背后，则是楼市成交量的萎靡。

　　而前两天比较轰动的新闻，朋友圈中介都在转发“长沙、济南取消限购”的消息，后来各种媒体出来辟谣，或者仅仅是出于制造乱象，本来这两个城市房价还在上涨又怎么可能取消限购，背后深层次原因或是仍有强劲购房需求。

　　所以四方面利益关系可以看出，中介因为成交量的低迷面临收入困境，有动力去鼓吹价格上涨，当然鼓吹成功的前提是居民真的有需求在；购房者预期房价上涨，但很多因素作用于购房者自身，还是需要看清博弈情况；政府缺钱，土地出让金绝不能少，而这对于房企是成本；房企只要资金压力在承受范围内，在预期房价上涨的背景下，还是会疯狂拿地，土地的涨幅会体现在房价上，即使备案价限价，但是“双合同”捆绑装修一类呢。

　　上述关系说明，楼市长期还是看涨的。短期仍然有需求，只不过各种政策调控被限制住了。

　　这一个关于四方利益相关者的角度，把相关方都纳入了生态链，可是若是一二线城市政府真的加快供应住宅用地，供给侧改革，那房价不就降下来了吗？可是那么多人口，相对比那么少的供给，此路任重道远啊！

　　租售同权值得肯定仍会选择买房

　　要想百姓都“住有所居”，抑制投机，“租售同权”在全国兴起，可以肯定这是一个好政策，可是以前的购房者花费几代人成本，在一二线城市买了房，然而租房只需要花费很少的成本（政府会给予租房补贴），就可以享受到同样的权益，这会不会让以前买了房的业主感觉不公平？而业主当时在一二线买房也是看中房子的高附加值吧。

　　吃瓜群众看来，租售同权核心的意义在于可以让夹心层的孩子受到好的教育机会大大增加，目前已经在九个城市推广，只要租赁住房供给套数增加，租赁可以解决部分人的教育需求。

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　　不过，需要疑惑的是，实行租售同权后，就不需要买房了吗？而舆论方面，大多数关注点在于孩子的受教育情况，而实际上“权”是拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。名校资源本就短缺，尤其是在一二线城市，首先给予指标的肯定是有当地户口和当地房屋产权，新政措施并无多大变化。

　　即使租售同权了，中国人也会买房。其一，这是中国人根深蒂固的传承观念。其二，在预期房价上涨的前提下，不买房子，可能就脱离了中产阶层，而且即使以后想买，还是买不起。其三，中国人的绝大多数资产配置，占比最高的是房产。

　　所以，最不想看到的情况就是，在各种调控政策下，房价还是陷入上涨的“死循环”。

　　目前来看，房价已经管控住了，可是四方利益相关体的博弈仍在，如果几个怪圈可以打破，住宅用地供给真是大幅增加了，房子才真的会有稳定预期。