美国商业地产迎大考：近万亿美元债务今年到期

　　美国商业和多家庭房地产领域中，有近20%的未偿还债务将在今年到期，规模高达9290亿美元，远超预期，这些债务需要再融资或对房屋出售。重灾区办公室类贷款中，有大约25%于今年到期。

　　美国商业和多家庭房地产领域中，有近20%的未偿还债务将在今年到期，规模高达9290亿美元，这些债务需要再融资或对房屋出售。9290亿美元的规模，比抵押贷款银行家协会（MBA）此前估计的6590亿美元高出了40%。这一激增是由于贷款展期和其他延迟，而非新的交易。

　　据MBA的报告，银行持有的商业地产债务中，今年有4410亿美元到期。大约2340亿美元的到期债务通过CMBS、CLO和ABS证券化。非银行贷款方有1680亿美元的债务在今年到期。

　　美国商业地产的价格已较其2022年初的高峰下跌了21%，办公室类地产是重灾区，由于新冠疫情后的居家办公潮，这类地产价格下跌幅度最大、高达35%。办公室类贷款中，有大约25%于今年到期。

　　与美国商业房地产相关的所有债务总额达到4.7万亿美元。随着美国商业地产价值的下滑，风险显现，监管机构和投资者们均表示担忧。该领域违约增加和相关减记，已经波及到一些地区性银行，近日暴雷的纽约社区银行（NYCB）就是最有名的例子。此外，KKR的商业按揭房地产投资信托、以及商业抵押支持证券（CMBS）的持有者们也受到冲击。

　　据业内报告，截至2023年底，美国商业地产债务中有大约858亿美元被认为是处于困境的，另有2346亿美元的债务面临可能的困境。

　　当前美联储表示其已完成加息，今年降息越来越近，市场普遍预期美联储最早5月降息。在这样的背景下，业内人士认为，之前由于利率波动且路径不确定、对物业价值缺乏明确性、以及对某些物业基本面的质疑，令市场陷入僵局，不管是出售还是融资。而今年预计会有所改变，有望完成更多交易。