全球房产泡沫来袭 加拿大新西兰首当其冲

　　在全球经济增速放缓的2019年，房地产泡沫有卷土重来之势。

　　7月14日，彭博社发布的一项研究报告显示，以加拿大、新西兰为代表的两个发达经济体 ，其房价泡沫已经稳居世界榜首。

　　彭博社经济学家Niraj Shah是该研究报告的主持者，他使用四个指标观察23个主要发达国家的房地产市场泡沫水平，分别是：房价租金比、房价收入比、实际房价和家庭贷款占GDP比重。

　　结果显示，在房价租金比和房价收入比两项数据上，新西兰排名 第一，在实际房价和家庭贷款占GDP比重上，加拿大排名第一。综合四项指标，两个国家的房产泡沫难分伯仲。

　　研究还认为，澳大利亚、英国、挪威和瑞典等国家的房地产市场同样存在类似泡沫问题。

　　若房价过度上行，则是在为未来的崩盘埋下伏笔。IMF研究了32个国家30年来的房地产趋势之后指出，在几十年来近50起系统性银行业危机中，逾三分之二之前出现过房价的暴涨或暴跌。据牛津经济研究院测算，若房地产市场全面崩盘，GDP的下跌增幅将达1.5%―2.1%。

　　对于这两个国家自身而言，避免房价快速下行或进一步上涨，已成为当务之急。

　　两国楼市景气不再

　　加拿大的楼市衰落早在去年便显现出端倪。

　　作为楼市经济风向标的多伦多和温哥华，豪宅销量在2018年遭遇腰斩，总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，在温哥华则大跌了47%。

　　楼市销售不景气，房价却仍然居高不下。

　　加拿大房地产网站Better Dwelling的报告显示，加拿大几大城市的房价正经历爆炸式增长。2000年截至2019年3月，多伦多房价同比上涨239.9%、温哥华房价同比上涨为315%。以多伦多为例，和美国几大城市比，其房价涨幅比洛杉矶高33.67%、比旧金山高45.27%，比西雅图高61.01%，比纽约高133.39%。

　　2006年曾是加拿大楼市的鼎盛时代，住宅投资占到了GDP的8%，为美国的两倍。但去年第四季度，加拿大住宅类建筑投资额下跌14.7%，为2009年以来最大的跌幅。住房投资下跌3.9%，新建住房投资减少5.5%，装修投资下降2.7%。受此拖累，加拿大 2018年全年GDP增长仅为1.8%，增幅较2017年下滑40%。

　　这一经济下滑的势头也延续至2019年。加拿大第一季度GDP增长率仅为0.4%，创2015年以来新低。

　　与加拿大情况相似的是新西兰。今年第一季度新西兰GDP增长率也仅为0.6%。

　　在2017年时，房地产市场对新西兰经济的直接贡献甚至超过了该国的制造业和农业领域。

　　新西兰房价在飙升的同时楼市却出现下跌。新西兰国家统计局数据显示，今年一季度出售给外国人的房产数量较去年同期下降了81%。从经济增速上看，新西兰的表现同样欠佳，今年第一季度经济增长仅为0.6%。

　　IMF指出，新西兰经济已经失去增长动力，处于下行风险之中—新西兰今年以来的商业信心指数已降至10年最低，人均生产总值降至发达国家倒数第7位。

　　今年5月8日，新西兰央行宣布降息。将官方现金利率（OCR）降到1.5%的历史低位。新西兰此举亦打响了全球发达经济体降息的第一枪。

　　降息当天，新西兰元应声下跌，触及六个月低点。“综合国内外因素，降息能更好实现新西兰就业和通胀的政策目标。”新西兰央行行长阿德里安·奥尔指出。

　　但反对者们则将其讽刺为“降息释放的信号，好比是在请求整支消防队伍爬上树去解救一只小猫”，回顾2016年11月的那次降息，不仅没有推动消费，反而给予了房地产市场又一次繁荣的机会。

　　政府调控效果有限

　　通过楼市调控来打击房价、挤出泡沫一直是两国政府的努力方向。

　　早在2017年，新西兰总理杰辛达·阿德恩竞选时便提出了“禁止外国人购买房产”提议，号称“史上最严限购令”也在去年8月15日正式批准通过。

　　限购令主要是限制外国投资者的二手房交易。根据规定，海外人士只能投资新开发的公寓楼花。值得注意的是，如果要购买公寓，必须要一次性超过20套以上，且购买之后不得自住，只能出租。而由于二手房交易被限制，外国投资者若想在后期脱手也只能卖给本地人，新西兰政府希望借此改善国内的住房市场，稳定房价。

　　无独有偶，针对外资炒房热，加拿大亦采取了相关调控措施。

　　以温哥华为例，当地政府已将外国人购房税自15%上调至20%，并计划对购买第二套房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者，征收更高的税赋。

　　然而目前看来，政府的楼市调控对经济的刺激收效甚微。

　　高盛预测，加拿大2019年全年GDP同比增长1.75%，较之前1.9%的预期甚至还有所下降。

　　路透社的调查报告也表示，高度依赖楼市和外国投资者的加拿大经济正面临一场资本撤离的灾难—这也是美联储在过去数年运作QE和紧缩后，许多经济体共同面临的问题。

　　与市场对加拿大房地产泡沫的担忧相比，加拿大央行则显得相对乐观，并表示将继续保持稳健的货币政策。高盛也指出，考虑到未来数年加拿大楼市的疲软预期，加拿大央行大概率会维持现状。

　　7月10日，加拿大央行连续第六个月维持利率在1.75%不变，且并没有考虑放松政策的意愿。

　　不过值得注意的是，虽然加拿大央行基准利率不变，但房贷利率却在悄然放松。7月15日，加拿大央行已将“5年期常规按揭贷款利率”从5.34%调低到了5.18%。这是自2016年9月以来央行的第一次调低操作。