房地产中票开闸 多家房企抢先机

    中期票据开闸有望为正值债务高压的房企带来活水。

    据中国经济导报记者了解，自9月初传出中国银行间市场交易商协会将允许部分满足条件的上市房企在银行间债券市场发行中期票据后，截至目前，已有金隅股份、万科、富力、金融街、中南建设等多家房企发布公告，拟发行中票。其中，金隅股份的中票已获准注册。

    而据业内消息人士透露，近日，交易商协会再次召集部分券商细化发债细则，虽然仍强调房企主体评级必须达到AA，且不能通过担保或增信来实现，但从总体上看，发行门槛已较9月初有所降低。

    主体评级不低于AA

    据有关承销商整理的实录显示，此次讨论的发行细则比9月初相关会议讨论的准入标准更为宽松，包括发行主体资质、监管专户管理、项目认定、资金用途、信息披露等方面的要求均低于预期，但在评级要求、自有资本金比例以及发债品种等方面仍有严格限制。

    具体而言，发行主体资质方面，发行人本身无房地产开发一级资质，但合并范围内的子公司拥有，均视为符合标准；募集资金的专户监管，目的是监管发债资金使用符合“支持普通商品房建设”的政策要求，项目销售形成收入的回款不作进一步要求，不需要在监管专户中归集管理；若项目有部分商业项目（比如配备底商），但整体是商品房项目即可，具体认定标准符合当地城建、税务等部门对普通商品房的认定。

    “目前各地均出台了相关标准，采取发行人对照当地标准自查、主承销商尽调、律师发表意见的形式进行判断。不需要像公司债一样，征求有关部门意见。”交易商协会在此次会议中表示。

    另外，在募集资金用途方面，尽管仍强调募投资金用于补充流动资金、偿还银行贷款（该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款），严禁用于偿还信托贷款。但在这次会议上，交易商协会规定“对募投资金用于流动资金具体细节不作明确限制或要求，但需遵循实质和示范性的要求”。

    “从实质性角度，大部分还是建议用于具体项目或偿还贷款；从此次政策开发的示范性意义来看，建议用于合法合规的项目上，避免流动资金测算不清的情况。”交易商协会称。

    信息披露方面，对于大型上市公司，涉及项目很多，可按地域、金额等维度按照重要性原则进行披露，不强制要求披露全部项目。

    另外，募集用于偿还银行贷款的项目，发债的期限也不要求与所需偿还贷款的剩余期限相匹配；房地产收入中，也不需要扣除保障房和商业地产项目的收入。

    不过，部分要求仍然较为严格。在本次会议上，有承销商询问房企通过增信达到AA级是否可以发债，交易商协会明确表示，主体评级必须为AA，不能通过担保或增信来实现。

    另外，9月初的文件规定，募集资金用于项目时，该项目的自有资金投入不低于项目总投资的30%。而本次会议则进一步明确，“夹层融资”不算自有资金，需剔除。

    同时，在发债品种方面，交易商协会也并不鼓励发行非公开定向债务融资工具（PPN）和永续中票等品种，“建议在初期发行中期票据”。

    鉴于目前证监会也在释放信号允许上市房企发行公司债，有承销商担心两个市场分别发行的公司债和中票出现额度冲突的情况，交易商协会表示“不看流程申报中的情况，以发行出来的结果为准”。