买房是人生最大决定之一! 若楼市跌三成 世界会如何？

    小龙在本栏在上年开始多次引用江恩及经济周期，指香港楼市18年周期完结，2021年后楼市将会下跌，2023年至2025年将是机会。越来越多蚀让盘，相信负面情绪也难免升温，但现在愈来愈多人后发先至唱淡楼市，由一成至五成都有，那么我问题是如果楼市跌三成，世界会如何？

    负资产上升

    当然第一个问题已经系负资产，查看资料本港负资产的历史高位出现在2003年沙士时期，随着楼价急跌至谷底2003年负资产个案急速攀升至10.56万宗，不少楼宇价值较当年高位大跌五至七成。

    但是今天我们知道中原指数只回套约10%，但是大家留意不少近年以高成数按揭入市的买家，已陷入负资产危机。当然我认为银行不易轻易CALL LOAN，但是现在整个大局是很大机会出现全球的经济危机。那么工资及工作会否下跌及不稳？

    楼价一直跌 利息一直升

    1997年至2003年是楼价一直跌，利息一直跌；但这一次是楼价一直跌，利息一直升，物价亦上升。

    如果美国大幅加息，那么香港楼市仍然会有支持吗？如果要客观地分析一般市民的负担能力，较可取的是计算不同入息及息率下业主的可支配收入。以2015年为止，过去19年的平均按息作分析，最高利率为1997年的10.9%，最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368％（这个数据较为客观，因为政府要求的压力测试是以5.5%计算）。所以我们会以4.18作为分析。

    若要了解业主的承担能力，可以计算不同的收入及利率，并扣除一般统一约5000元的固定开支（差饷及管理费），看看业主在扣除供楼之后的可支配收入。在此因为方便计算，不会考虑通胀、工资上升及压力测试。

    如果月入6万，买800万楼，9成按揭。

    如果月入6万，购入800万的楼并做9成按揭。每月在利率2.15%的情况下，每月楼按还款为27,155.92元，扣除5000元的基本开支后，余下27,845元。

    另一方面，如果利率在4.2%的情况下，每月还款即时上升至35,209元。同时扣除5,000元之后，每月可支配收入为19,791元。但是要留意，本金及利息总支出为1200万元，比之前2.15%的利率时间上升约300万。
所以上一次是楼价一直跌，利息一直跌；但这一次是楼价一直跌，利息一直升，物价亦上升。那么业主负担定必加重。

    楼市需求下跌

    人对产品的消费需求，很多时间是对未来的预期，会影响消费者的需求。例如：消费者预期在电脑节期间可以用较便宜的价格买到电脑或数会产品，因此在目前的价格下或者特价前会选择减少消费；如美国感恩节前，大家都会预期在感恩节期间很多商店会做大特价，在此之前大家都未必消费，因为我预期很多会有特价。

    而近日很多人开始预期香港楼市会下跌，例如量宽收水，及预期美国会持续加息，都令到很多买家采取观望及希望以更低价购买房地产。而且楼市回报一般是2%至3%（若扣除管理费及维修成本等同没有），今天美国10年期国债债券的收益率约4%左右。换而之，债息比投资房地产的利润更高。

    但是一旦影成了这个预期，那么楼市的需求将进一步下跌。需求或将没有那么「刚」。

    周期已经见顶

    《房地产周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透过研究美国芝加哥从只有几十间木屋开始之后103年房地产的价格，发现房地产价格大约以18年为一周期。爱德华R·杜威（Edward R．Deway），号称周期循环分析之父，发现每个楼市周期约18年英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价周期涨跌有一个18年左右的周期西蒙·史密斯·库兹涅茨发现15-25年的建筑业周期的楼市周期。

    如果利用18年香港楼市周期我们同样可以分析到楼市的变化，我们发现楼市周期在1985年开始，循着18年的楼市周期变化。香港楼市无疑是2003年开始见底上升，那2021年很可能是这楼市18年的周期完成。如果再向前计算，即是1985年刚签署中英联合声名后楼市上升。所以那么楼市的升浪或者在2021年已经完成。

    买楼系可能人生最大决定之一，一失足成千古恨，很多人在2003年或2008年买楼跟1997年买已经完全两个世界，同样在2002年底跟2003年初买楼，跟2003年年底买楼亦是两个完全不同世界；正如19000点买股票跟16000点买股票已经完全不同。

    预测是在跌势之前预测，不是跌势下跌出现后大大声出文讲楼市跌。因为楼市的流动性不是今天买，明天可以卖。但是反问一年前，或者半年前香港有楼市淡友吗? 或者专家如何看楼市? 小龙心牵着我的粉丝。现在最重要的是管理好自己的风险，勿过度杠杆。