香港新规:新盘货不对版 买家有权追回损失及赔偿

     最近香港一手楼市场畅旺，不断有新楼盘推出，当中不少更是建期预售，那麽在「收楼」的时候，货不对办又该如何？

     过往笔者亦曾提及在二手楼宇买卖中，买家可以在签订临时买卖合约时，要求卖家处置或保留物业现有的配套设拖如家俬、电器等，并列入合约。倘卖家在成交时尚未妥善处理，买家有权追回损失，甚至踢契。然而，这能否套用于一手楼宇买卖？

     一手楼宇买卖过程中可能产生的问题可谓是五花八门，除了执收问题、拖延收楼日期甚至长达六个月、楼盘交楼标准与售楼说明书不尽相符、及至楼底高度、用料有变⋯⋯多不胜数。曾经有业主收到发展商邮件告知单位部份装置会有变动，例如橱窗设计改动，实门变成百叶门、露台栏杆、混凝土底座改变等等。有买家落订时收到的第一版售楼书与最新一版售楼书于「装置装修物料及设备」项目上已是大相迳庭。

     一手住宅物业销售条例

     准买家在一手楼宇买卖中是受到《一手住宅物业销售条例》所保护。《一手住宅物业销售条例》清楚列明了售楼书内必需列明屋苑内「装置装修物品物料及设备」如门窗、露台等的细节描述，包括装修物料类型以及是否有盖。至于物业内的窗户，更需要说明其窗框、玻璃用料；单位内的门所采用的装修物料及配件也要标明。同时根据销售条例，若然发展商未能提供楼盘项目承诺的升降机设备品牌及产品型号，可选择安装品质相若的设备代替。

     而为了保持售楼说明书能够更准确反映楼宇实况，法例规定了建造商每三个月便要更新说明书一次。故第一版售楼书与最新一版售楼书的内容往往截然不同。假如发展商有意隐瞒某些失实情况，例如早已决定安装百叶门而不是实门，却没有于售楼书中列出来。但基于疑点利益归与被告的原则，买家一方需要提出证据，政府会依据卖家是否涉及误导及失实陈述的方式来跟进处理。

     而事实上，根据《一手住宅物业销售条例附表５第23条》，发展商保留权利在有需要时更改建筑图则。然更改建筑图则对物业有一定性的影响时，则需在改动后的十四天内通知买家。

     不满改动的买家能否踢契

     买家一方因不满经改动后的单位进行「踢契」，便需要视乎单位尺寸有否因此改变而定，如单位尺寸出现不同，建筑商需按比例作售价调整。

     物业设计改变超出了原面积的5%，买家已可选择踢契，发展商需要赔偿订金以及期内利息支出。准买家也必需在发出更改通知的三十天内提出，否则将被视为接受改动。

     但单位尺寸维持不变，业主纯粹是不满建筑物料或设置改动，视乎发展商更改装置装修物料及设置是基于「不可抗力或其他理由」。即发展商若能获得认可人士的意见并证明装置的变动是因为未能取得故安装相若的装置来代替，是被允许的。

     非不可抗力下，售楼商进行改变

     香港法例规定发展商在履行合约时，必须执行合约中的重大条文。假如最后交出的单位与合约中的重大条文相差甚远就会被判为「根本性违约」。因此买家不满发展商提出的变更，或其更改并不属于「不可抗力」范畴内，即可以根据合约法拒绝接受改动，发展商亦需要赔偿买家。

     怎样才属于根本性违约？司法实践中，判断违约后果，乃实质上剥夺了受害人所期待的东西，必需接合案件的具体情况作详细分析，很难找到一种划一、固定的标准。在一手楼宇买卖方面，化繁为简，即是买家以一个买卖双方同意的价钱购入单位时，认为一个合理的单位标准与正式收楼时单位情况是否相符。

     于此所谓的客观标准可以说是非常个人化，为了减少偏颇，买家可以找公证行评估其用料与原本标准的差异。若公证行也觉得当中存有很大的偏差，买家可以选择不接受并要求发展商赔偿。