全国超40城发布房地产宽松政策 多地商贷首付比例最低降至两成

　　近期，山东省菏泽市房贷政策出现实质性松动，首套房首付比例降至20%，引起了市场关注。除了菏泽，今年以来，重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房首付比例降至20%。据《证券日报》记者不完全统计，2022年至今，全国超40城发布了各种力度的房地产宽松政策。

　　在所有的调控政策中，降低首付是力度非常大的政策放松，此前一些地方可能还是局限于房贷利率调整等政策，其对于住房交易数据的刺激其实是不到位的。而首付比例降低是实质性的鼓励楼市、激活市场交易的政策，后续会有更多城市出台降低首付比例的措施，尤其是三四线城市，一二线城市也完全有可能跟进。未来随着房贷政策进一步宽松，预计市场也会见底企稳。

　　2月18日，房地产板块全线上涨。金科股份、滨江集团涨超8%，新城控股、金地集团、招商蛇口、保利发展涨超5%，中证内地地产主题指数32只成分股集体上涨，带动房地产ETF（159768）上涨3.93%，换手率达34.67%。

　　招商证券表示，房地产政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽松需求。同时，历史上房地产股票超额收益通常领先于基本面底部1-2个季度，目前仍不例外，在“流动性改善+风险偏好不升反降”组合下，β仍在演绎，房地产板块估值修复空间较足。

　　延伸阅读

　　房地产行业加速风险出清 银行等机构出手支持房企并购

　　近年来，如何化解房地产企业风险一直备受关注，而房企间的项目并购被视为有效方式之一。

　　《证券日报》记者注意到，今年以来，已有多家银行针对房地产企业并购项目进行专项资金支持，相关融资额度接近600亿元。此外，全国性金融资产管理公司（AMC）日前也开始发债募集资金参与房企纾困。

　　多家金融机构

　　参与房企风险处置

　　今年以来，已有多家银行陆续发行房地产并购主题债券等对房企并购提供资金支持。据记者不完全统计，截至2月20日，已有5家银行相继启动支持计划，合计提供融资额度达580亿元。

　　具体来看，记者近日获悉，兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

　　对此，兴业银行相关负责人对记者表示，近期已陆续接洽多家优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。该期主题金融债券的发行，将进一步充实银行资金来源，提升服务实体经济能力。

　　在此之前，平安银行、浦发银行、广发银行均表示拟发行50亿元额度的房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

　　除此之外，1月25日，招商银行分别与华润置地及华润万象生活签署合作协议，分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。2月14日，招商银行与大悦城控股签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系，根据协议，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务。

　　“银行通过发债获得的资金来源是长期的，也比较稳定，用于发放房地产并购贷款，能更好支持房地产企业之间的并购。此外，房地产并购贷款不纳入房地产贷款集中度管理，银行发放并购贷款积极性也会更高。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对《证券日报》记者表示，预计今年房地产企业并购行为会增多。

　　值得注意的是，除了银行机构外，AMC机构也开始“出手”发债支持房企并购。2月18日，中国东方资产管理股份有限公司在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券的申请获批，募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜告诉《证券日报》记者，AMC处置房地产类不良资产，主要有打包出售、引进战投、直接投资盘活、提供增信措施盘活、债转股以及破产重整、破产清算等模式，能够进一步助力整个房地产行业活力提升。

　　银行将是房企并购

　　重要资金来源

　　对于近期多家银行以及AMC机构对房企并购项目提供融资支持的情况，业内人士认为，这是对去年年底中央文件的进一步落实。

　　2021年12月下旬，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

　　宝新金融首席经济学家郑磊表示：“房地产野蛮扩张时代结束了，房地产行业在这个大形势转变的过程中，发生了一些风险暴露事件，有必要通过重组并购和财政救助等方式加以妥善解决。未来房地产行业将进入一个稳定良性发展阶段。”

　　对于银行等机构在房企并购项目中起到的作用，中国银行研究院研究员王梅婷对《证券日报》记者表示，在参与房地产行业并购的过程中，银行的主要优势是资金面相对充裕，且通过房地产开发贷和房贷等形式已经和房地产企业有深度合作。目前，由于房地产行业资金链紧张，很难出现前几年行业龙头进行大规模并购的情况。未来一段时间，银行是房地产企业并购的重要资金来源。

　　需要正视的是，房企在并购重组过程中仍面临一些困难。中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平认为，推进房地产企业或项目并购重组是实现不良资产盘活的刚性需要，但由于困境房企往往伴有产业类问题、金融债务类问题、司法类问题，房地产企业或项目并购重组涉及交易意向达成、交易结构设计、税收筹划、融资方案设计等，存在多方博弈，要快速达成一致存在一定难度。因此需要政府相关部门加以推动和引导，地方政府对存量房地产项目及问题房企并购重组给予一定倾斜政策以促成并购重组各利益相关方达成一致。