多地楼市成交“翘尾”！2022年，楼市有哪些新政？

　　有人说，不少地方的房地产行业在2021年经历了艰难时刻。2021年下半年以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。房价下降的城市持续增多，购房者观望情绪浓厚。不过，2021年年底，楼市成交持续下滑的态势出现变化，多地楼市成交出现翘尾行情，房地产市场的春天要来了？

　　中原地产研究中心统计数据显示，2021年12月截至26日，北京二手房住宅成交了11297套，预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间，成交量环比上涨有望上涨超过20%。不仅是北京，年底广州、上海、重庆、杭州、青岛多地楼市成交也均呈现回暖态势。

　　专家认为，一方面，信贷环境改善，推动购房需求释放；另一方面，业主降价促成交意愿增强，刺激成交量增加。

　　房地产政策是黑色建材系的风向标，2022年，房地产市场能否延续2021年年底的“良好态势”？对黑色系的影响有哪些？2022年的交易逻辑是否有变？来看看行业人士怎么说……

　　房地产政策重心重回稳增长

　　2021年前三季度在基数和强劲外需的推动下，中国经济强劲反弹，实现了9.8%的增长。但从季度增速来看持续出现放缓迹象，一季度同比增长18.3%，二季度同比增长7.9%，三季度同比增长4.9%。最新公布的11月份经济数据显示消费明显转弱，投资仍低于预期，就业压力上升，很多机构下调了四季度中国GDP增速至3%左右。尽管从2021年全年来看GDP增速仍有望达到8%左右的高速增长，但三、四季度的经济下行惯性很可能将延续至明年，从而对2022年中国经济是否能实现5%以上增长存在较大隐忧。

　　中央经济工作会议强调2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，要着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。并首次以“面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”描述中国当前的经济现状，充分表达了决策层对稳增长的重视，经济增长已经重回工作重心。在2021年12月份央行降准、降低支农支小再贷款利率，并时隔20个月下调一年期LPR利率，财政部提前下达2022年新增专项债务限额1.46万亿元。“预计2022年财政及货币政策均将维持结构性宽松局面，全年GDP增速或将达到5.3%左右，全年经济走势或将前低后高。”光大期货黑色系研究总监邱跃成说。

　　中央经济工作会议定调经济“稳增长”，且2022年是地方政府换届后的第一年，政府扩基建、稳投资意愿将有所提升，资金对基建项目的支撑有望提振需求延伸的环比修复预期。但在今年一系列监管调控举措下，专项债监管得到一定强化，12月16日国务院政策例行吹风会上指出，近期财政部已向各地提现下达了2022年新增专项债务限额1.46万亿，重点用于交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链等物流基础设施、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程等9个大方向，并将持续加强督导，推动提前下达额度在明年一季度发行使用，为稳定宏观经济大盘提供有力支撑。“预计2022年新增专项债规模或有所缩小，但形成实物工作量的使用进度将会提速，2022年基建大概率将保持温和增长模式，基建增速存反弹预期。”海通期货黑色系研究员邱怡宏说。

　　房地产市场将迎来转折点

　　房地产业是典型的资金密集型行业，其发展与金融政策密切相关。过去，粗放式的房地产开发模式，通过“高周转、高杠杆、高负债”，不断进行着“拿地—开工—预售—拿地”的快速循环。但当调控政策收紧，高杠杆企业自然要直面变化的冲击，部分企业正是由于过度扩张而陷入当前的困境。2020年下半年以来，为遏制房地产金融化、泡沫化，除限价、限购、限售等措施外，监管部门不断加强房地产金融审慎管理，如“三道红线”“信贷集中度管理”，强化信贷资金用途管理，利率上升、放款缓慢、存量停贷，从开发端到消费端，资金面全方位收紧，房地产高周转、高杠杆时代结束。2021年下半年开始房地产市场迎来转折，土地购置、商品房销售、房屋新开工持续负增长，预计2021年全年房地产投资、商品房销售、房屋新开工同比分别增长5%、增长4%和下降10%左右。

　　自2021年四季度以来，房地产调控政策微调探底。国务院、金融监管部门反复强调“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，对金融机构融资管理规则进行“纠偏”，给予企业和民居合理的金融支持。12月召开的中共中央政治局会议和中央经济工作会议先后表态“支持合理住房需求”、“促进良性循环”。

　　光大期货黑色系研究总监邱跃成认为，2022年房地产信贷环境存进一步改善预期，基本面指标将有望逐步企稳。不过整体来看，房住不炒依然是大的方向，政策松动的目的更多是维稳而不是刺激。2021年土地供应放缓导致2022年新开工规模延续下降态势，而新开工的缩量将一定程度上拖累市场销售规模，房地产税试点也将对市场成交带来影响。当前市场仍处竣工周期，大规模的在建工程仍将对投资提供较大支撑。另外，2022年保障性住房建设有望明显加快，将为房地产投资提供一定动力，但土地购置费降速、企业资金端压力仍较大的情况下，投资增速将现放缓态势。预计2022年房地产投资同比或处于零增长附近，商品房销售及房屋新开工同比或分别下降10%和15%左右，施工和竣工表现或有望呈现3—5%的正增长。

　　不过，邱怡宏则认为，2022年周期走弱难改。12月中央经济工作会议对于明年整体的宏观环境要求是着力稳定宏观经济大盘、保持社会大局稳定，因此要求明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前；并重申房地产定位是用来住的，不是用来炒的，要加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因此2021年在经历了房地产行业的深度调控后，2022年房地产行业或面临住房类型的切换，从土地取得方式、建设方式以及定价方式等方面来看，政府掌控权将会加大，在稳增长的定调之下，房地产总体政策环境将有所回暖。

　　“预计2022年房地产周期性走弱格局仍将延续，施工链条存边际走弱压力，竣工链条将在二季度结束筑顶。但考虑到融资对新开工的领先性，预计新开工面积增速在2022年二季度末现企稳迹象。在地产调控政策纠偏背景下，后期房地产边际修复的关键指标仍将在于销售的改善，需关注明年相关政策落地情况，关注销售对房地产行业资金面的缓解程度。”邱怡宏说。

　　关注2022年粗钢限产目标

　　2021年5月，工信部按照钢铁煤炭行业化解过剩产能和脱困发展工作部际联席会议安排，对原产能置换实施办法进行修订并出台了《钢铁行业产能置换实施办法》，自2021年6月1日起实施。据Mysteel统计，“十四五”期间，我国钢铁行业计划退出炼铁产能1.16亿吨，产能置换新建炼铁产能1.2亿吨，退出炼钢产能1.08亿吨，产能置换新建炼钢产能1.16亿吨。

　　2020年起，钢铁行业进入产能置换的新增和退出产能兑现期，但受疫情影响，退出产能以及产能置换的新建产能多出现推迟落地情况，导致2021年去产能情况较集中。根据各工信厅信息，2021年6月至今共有64个钢铁产能置换项目公示发布，涉及新建炼铁产能超7800万吨，新建炼钢产能超9000万吨，计划退出的连铁和炼钢产能均超9500万吨。若钢铁行业产能置换计划可以顺利推进，2022年产能置换任务压力也将得到一定释放。

　　海通期货黑色金属研究组长尉俊毅认为，在钢铁行业产能过剩局面逐步缓解的背景下，2022年供给端整体仍将受到一系列政策管控，具体需关注2022年粗钢限产目标。但鉴于2021年压减粗钢产量和能耗双控工作顺利推进，成效良好，由政策主导的供应波动幅度则将有所收敛，产能置换及产量缩减压力将有所缓解，最终供应的变化要向供需平衡靠拢，重点将集中于需求节奏，预计2022年我国粗钢产量同比将维持0—3%左右的降幅，鉴于2021年粗钢产量的缩减集中体现在下半年，因此2022年粗钢产量同比增速将前低后高。

　　受访人士认为，在碳达峰、碳中和的大背景之下，2022年供给端仍将受到一系列政策管控，但鉴于2021年压减粗钢产量和能耗双控工作顺利推进，成效良好，由政策主导的供应波动幅度则将有所收敛，产能置换及产量缩减压力将有所缓解，最终供应的变化要向供需平衡靠拢，重点将集中于需求节奏，粗钢产量同比增速将前低后高。

　　另外，邱怡宏告诉记者，2022年房地产周期性走弱格局仍将延续，施工链条存边际走弱压力，竣工链条有望在二季度结束筑顶。但中央经济工作会议定调“稳增长”，在经历了房地产行业多维度的深度调控后，2022年房地产行业总体政策环境将有所回暖，面临“政策底”向现实需求底部的过渡，新开工面积增速有望在明年二季度末现企稳迹象。在地产调控政策纠偏背景下，后期房地产边际修复的关键指标仍将在于销售的改善，需关注明年相关政策落地情况，关注销售对房地产行业资金面的缓解程度。

　　尉俊毅认为，2022年钢材市场的供需双弱格局仍将得以维系，但供应收缩幅度不及需求收缩幅度，价格重心下移，虎年或现“虎头蛇尾”行情。一季度在采暖季限产和冬奥会限产对供给端的双重压制下，供应收缩仍占上风，伴随春节前后的补库行情钢价有望偏强；二季度产量将会有所放松，需求旺季中房地产处于竣工链条筑顶末期及新开工企稳初期的过渡阶段，“稳增长”基调下信用的边际放松有望支撑钢材需求表现偏强；三季度前后有关2022年限产目标将相对明确，需关注届时各省的控产排产计划。因此总体而言，2022年钢价运行逻辑将逐步向需求节奏的引导过渡，基建和制造业的修复预期有望支撑热卷强于螺纹钢，卷螺价差有望回归高位，套利方面，上半年可关注春节后做多卷螺差以及5月、10月合约的正套机会。

　　铁矿石、双焦、玻璃等原材料价格或将下移

　　铁矿石方面，邱跃成认为，2022年的铁矿石供需趋于宽松，价格中枢或将下移。2022年全球主要矿山产量增加量约为2000万吨。其中，巴西约增加1300万吨、澳洲约增加1200万吨，非主流国家约减少500万吨。2022年海外生铁产量基本持平，中国生铁产量或将下降2000万吨，带来铁矿石需求减量约3200万吨。整体来看，2022年全球铁矿石供需处于紧宽松局面，价格重心或将下移，全年主流价格运行区间在80—120美元/吨。

　　“焦炭仍处于扩产周期，供需整体偏宽松。2021年共退出焦化产能2151万吨，新投产产能4725万吨，净新增2574万吨。预计12月还将淘汰415万吨，新增260万吨，净淘汰155万吨。预计2021全年净淘汰2566万吨，新增4985万吨，净新增2419万吨。预计2022年全年淘汰5403万吨，新增7107万吨，净新增1704万吨。在生铁产量下降的情况下，2022年焦炭新建产能如果能正常释放，供需整体处于宽松局面，价格中枢或将出现下移，重点关注焦炭行业自身的去产能及限产情况。”邱跃成说。

　　在上述受访人士看来，2022年的废钢进口补充有限，政策支撑下供需依然偏紧。尽管我国《再生钢铁原料》进口已经放过，但在全球废钢资源偏紧以及海外价格高位情况下，2021年我国废钢进口仍处于低位，据海关数据，11月国内进口废钢2.51万吨，环比增长111.4%；1—11月累计进口废钢52.67万吨。工信部提出“十四五”发展期间，全国钢铁工业废钢比要达到30%，电炉钢比例要提升至20%。中国废钢铁应用协会提出到“十四五”末，全国炼钢综合废钢比达到30%，废钢铁加工准入企业年加工能力达到2亿吨。同时，今年的经济工作会议提到新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制，废钢需求增长空间依然较为广阔，2022年或维持高位运行。

　　玻璃方面，方正中期期货建材高级研究员魏朝明则认为，市场对房地产市场的发展态势尚有分歧，2022年初玻璃供需面仍受到淡季预期的考验。春节过后玻璃生产企业的累库幅度或高于2021年但会显著低于2020年同期水平，在生产成本显著攀升、需求形势向好的2022年，价格很难再出现2020年那样的极端跌势，1600元/吨成本线附近有望提供有力支撑。对于玻璃需求方来说，房地产市场处于悲观预期向乐观预期转变的节点，2022年玻璃竣工需求释放有推升玻璃价格的可能，淡季买入套保宜逢低及时布局。