大房企跌倒，区域房企吃肉

　　半年多前，明星经理人庄青峰辞去珠江投资副总裁一职，回到山东老家创业。近日，他在朋友圈官宣成立山东义得利企业服务集团（下称“山东义得利”），正式新业开张。这是一家“专注于房地产企业一体化专业服务”的公司，服务范围涵括房地产代管代建、投融资服务、项目管理等。

　　庄青峰今年53岁，职业生涯的一大半时间都与房地产有关，见证了行业的起伏。在知天命的年龄自起炉灶，他仍然选择熟悉的赛道。

　　尽管房地产行业近两年来不再被看好，但同样还有新入局者。日前，“中国日化第一股”广州浪奇公告称，正筹划与控股股东进行重大资产置换，交易完成后将不再经营日化业务，主要业务转变为食品及文化创意产业园区开发和运营。

　　这些后来者正在形成房地产行业的新势力。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对时代财经称，新入房地产赛道的企业切入的业务不再是传统的住宅地产，而是代建、产业园等板块，后者目前都处于新兴阶段，未来发展前景仍然较为宽广。

　　地产老炮再起炉灶

　　庄青峰生于1970年，本硕博连读的清华大学博士，是地产圈里为数不多的高学历高管。博士毕业后，他进入中建二局，任工程经理、项目经理；此后进入中海地产，任项目经理、中山公司副总经理、成都公司副总经理、济南公司总经理。2016年加盟势头正猛的碧桂园，担任集团助理总裁、山东区域总裁；2018年9月跳槽到荣盛发展，先后任副总裁、联席总裁；2022年3月入职珠江投资任副总裁，主管生产平台及住宅事业部。

　　庄青峰任中海地产济南公司总经理期间，中海华山珑城3小时劲销40亿，创造了2014年中国房地产单盘单日去化套数和销售金额的新纪录。2021年3月，荣盛发展设立“大湾区特区”，原常务副总裁庄青峰以联席总裁的身份掌舵，并被授予“自我约束、自负盈亏”的权限，这几乎是当时地产公司区域总最大的权限。

　　据荣盛发展年报，2019-2021年期间，庄青峰在荣盛发展的平均年薪为464.47万元。业内传闻，珠江投资递来的橄榄枝是千万级的年薪。但入职仅仅8个月，庄青峰便挂印而去，成为珠江投资又一个来去匆匆的高管。

　　离开珠江投资后，庄青峰回乡创业，在中国（山东）自由贸易试验区济南片区创立了山东义得利。目前核心团队成员数十位，平均从业时间15年以上，均有在中海、万科、碧桂园、中建、龙湖等龙头房企担任高管的从业背景。如追随庄青峰多年的王守波，同样中海系出身的他曾任碧桂园山东区域常务副总裁，后随庄青峰一起入职荣盛发展，任大运营中心总经理。

　　回到熟悉的老地方，聚集一群熟悉的地产老炮，庄青峰还选择了熟悉的赛道。

　　庄青峰不是第一个进入地产赛道创业的房企高管。在他之前，有2020年1月在上海成立橙实置业的原奥克斯地产总裁侯波、2020年11月在上海成立宸嘉发展的原中海地产上海公司总经理崔帅、2021年2月在苏州成立元里地产的原中梁联席总裁李和栗、2022年3月成立广州荣宇建设的原阳光城执行董事长朱荣斌等。

　　这些地产老炮的公司也陆续有项目入市，如荣宇建设在海南清水湾推出心海项目，元里地产旗下的邳州元里中钰珺悦澜山2022年9月取得首批预售证。

　　地方性企业冒头圈地

　　这两年，高速发展了20多年的房地产行业进入调整期，数家靠高杠杆、高周转博得规模优势的房企先后陷入流动性危机，几家上市房企甚至面临退市危机。裁员、爆雷、业绩巨亏，让曾经多金的房地产行业成为“窄门”。

　　但也有新力量走入“窄门”。日前，广州浪奇发布筹划重大资产重组的提示性公告，称控股股东广州轻工集团拟以持有的广州新仕诚企业发展股份有限公司（下称“新仕诚”）不低于51%股份，置换其持有的南沙浪奇等四家子公司股权。交易完成后，广州浪奇将不再经营日化业务，公司主营业务变更为食品及文化创意产业园区开发和运营。

　　广州浪奇是华南地区历史最悠久的洗涤用品企业，但近几年颇多波折，不仅连续几年录得亏损，2020年9月还被曝5.72亿元存货丢失。成立于2007年的新仕诚是广州轻工集团旗下专注于城市资产开发和运营的重点二级企业，旗下运营有T.I.T创意园、T.I.T文创园、T.I.T智慧园、T.I.T双鱼数字文体产业园，其中T.I.T创意园为腾讯微信总部所在地。有观点认为，新业务或能为沉寂多年的广州浪奇带来更多的想象力。

　　除了新入局的玩家，也有不少中小房企开始发力，在市场上颇有存在感，其中之一即川系房企邦泰集团。今年成都两场土拍中，邦泰集团先后拿下天府新区57.4亩宅地、郫都区46亩宅地，是在成都市场斩获2宗地的两家房企之一。5月19日，邦泰又以4.71亿元拿下重庆高新区西永组团49亩宅地。

　　除了增加土地储备，邦泰也在加大人才储备，在成都、荆州、西安等地均发起了招聘，大工程、营销、财务、开发报建、招采等多板块均有招聘需求。销售端也开始崭露头角。在克而瑞发布的《2023年1-4月四川省强地级市重点房企销售榜》上，邦泰集团以23.98亿元销售额、36.68万平方米销售面积居双料榜首，是榜单中唯一一家业绩保持增长的房企。

　　邦泰起家于四川乐山，成立于2007年，此前一直深耕省内市场，2020年才开启全国化布局，2021年销售额首次突破200亿元。目前，邦泰已布局四川、云南、重庆、甘肃等全国八省/直辖市的25座城市，打造项目100多个。

　　陈霄称，在行业深度调整的时期，房企优胜劣汰，但也给部分有着优势条件的房企逆势而上的机会，比如邦泰这类地方深耕型房企，凭借着地方的市场认可度以及资金安全性重新获得发展机遇。

　　突然发力的中小房企不止邦泰。长三角地区土地市场中，伟星房产成为“黑马”，接连在杭州和南京集中供地中摘得地块。此外，在今年杭州的两次集中供地中，参拍民企数量占比近一半，兴耀房地产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水等民营房企均有所斩获。

　　中指研究院研究总监刘水对时代财经称，我国房地产市场还有很大的总量空间。城镇化转移人口需求、家庭规模小型化需求、改善性需求、城市更新改造需求等因素将支撑我国房地产进一步发展。此外，多家房企出现债务违约，它们造成的缺失产能需要新势力企业填补，这也为新势力企业的发展带来了机会。

　　对于新入局的企业，刘水建议，城市布局要先做区域深耕，特别是重点布局成熟城市群的核心城市。产品方面要加大推出改善性产品，顺应消费及产品升级趋势，注重打造产品品质，提升产品竞争力。