有房企开始卖现房了：时代中国“吃螃蟹”，效应几何？

　　一周多前，房地产市场掀起了一场波及全国百余个楼盘的“停贷潮”，购房者选择停贷的根本原因在于项目停工，大家无法按期收房。

　　市场下行、开发商接连爆发债务违约、烂尾事件频发的当下，按期交付成了购房者衡量楼盘价值的重要标准，甚至比楼盘优惠、首付比例、房贷利率更具份量。

　　规避风险诉求下，购房者的天平开始向现房倾斜，而部分深谙于此的开发商也乘机推出现房销售活动，试图以此打动购房者。

　　其中行动最快的当属时代中国，这家旧改起家的房企盘点了在手的现房资源，试图顺应市场变动，成为“吃螃蟹”的人。

　　营销突围

　　今年5月，时代中国便开始了现房营销活动，彼时的营销海报将各类优惠一一罗列，首付5%起、超长分期、购房送车……随着暑期临近，开发商在原有的基础上继续加码。

　　7月17日，一则关于时代中国安心现房节的宣传视频在网上流传，广告宣传语中声称，“广告再好，不如现房可靠”“暑期购房，优惠36666”……这场活动中，该公司推出了位于广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地的近20个项目。

　　整体来看，这些项目多为尾盘或以往积压的库存。限购放开、房贷利率下调等政策的放松都在一定程度上调动了购房者的情绪。

　　以佛山的时代印记为例，该楼盘最早于2020年12月取得预售证，单价最高时达到2.3万-2.4万元。促销活动开始于7月中旬，开发商放出了100多套优惠房源，单价1.7万-1.9万元，面积88-119平方米，至今已经卖出20余套。

　　有销售人员告诉《国际金融报》记者，该楼盘从去年5月便开始销售，目前在售的为尾盘，可在今年10月份进行交付。除了尾盘抛售外，促销的另一原因是为了吸引客源，由于部分区域限购放松，时代印记的潜在客源被分流，“做活动也是为了把购房者再吸引回来，等客流量起来了活动可能就结束了”。

　　谈及优惠的36666元，该名销售人员表示，这一优惠仅用于特定房源，可在总价中扣除，而若购房者有需求，首付款的时间亦可在一定程度上给予放松，“首付可以分期，但是不能超过3个月”。

　　降价、特定优惠、分期付款的操作不止是在佛山。譬如江门，此次现房促销活动中，时代中国在该城共推出了时代倾城、时代春树里、时代雁山湖三个项目。

　　记者在采访中得知，目前在售的时代春树里为二期项目，2020年建成，目前只剩8套房源，均价在6300元/平方米左右，房源面积75-95平方米。因为是现房，故购房者在办完贷款后的一至两个月内便可办理产证，而若是全款则会更快。

　　江门时代倾城亦是如此。按负责该楼盘的中介人士房瑞（化名）所言，此前因为价格较高，部分拿到预售证的楼栋销售不畅，拖成了现房，“现在市场不好嘛，为了销量就索性一起卖掉”。

　　据悉，该楼盘目前放出了200余套现房，单价在1万元/平方米左右，“原来单价是1.1万元的，有些房源可以谈到1万元以下”。

　　除降价促销外，江门时代倾城在付款方面也有很大让步。房瑞直言，自上个月月中开始，该楼盘便开启了首付分期的活动，即扣除优惠力度后，购房者可无息、分四期支付首付，“比如首付20万，扣掉3.7万的优惠部分之后就可以每隔三个月支付一次”。

　　待到贷款流程走完，银行放款，购房者便可入住，两年后可拿到产证。对于活动截止时间，房瑞则称一旦开发商喊停，相关的活动便会暂停。

　　现房效应几何？

　　现房+折扣+首付分期的模式吸引了不少购房者，“好的时候一天能卖掉20、30套”，说到这里，房瑞给记者看了最新的销售动态，大力促销下，购房者的情绪被调动起来，“昨天说只剩最后30多套了”。

　　采访中，多名房地产中介表达了项目的畅销。现房刺激下，江门时代天韵在上个月售空，时代倾城（鹤山）也已卖空，“时代的楼盘很好卖”。

　　有中介人士告诉记者，楼盘畅销有多方面的原因，其中之一是开发商的口碑以及购房者认可度。另外，时代中国旗下项目定价更加灵活，其会根据市场行情对价格进行调整，随行就市，“它结佣也快，很多经纪人都会主推”。

　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，时代中国的促销打动购房者的一个重点在于现房，“现在购房者购房预期弱主要是因为怕交付不了，现房销售对市场预期会有很大的提振作用”。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦亦持有相同意见，他指出，当下担心烂尾是导致房地产市场销售疲软的重要因素，“现房加上降价很精准地抓住了购房者心理，会在一定程度上推动销售”。

　　不过，谈及开发商实现现房销售模式的可行性，卢文曦则称“挺难的”。其中最重要的原因是资金，一旦现房销售，意味着在项目建造期间，开发商将沉淀的大量资金在其中，只见现金流出、未有现金流入，这于企业而言压力相当大，“一个项目投资动辄几十个亿，建造也要两三年，难度太大了”。

　　在其看来，购房者如今频频提出现房销售口号，无外乎是当下预售制监管出现盲点，譬如最近的“停贷潮”中，几乎所有停工的楼盘都涉及监管资金被挪用，导致项目无法复工，这也意味着当下的预售制需要进一步完善，“不能因噎废食，可以引导开发商做现房，但不能强求”。

　　购房者对现房的诉求也开始传导至土地端。

　　7月19日，福建省福州市永泰县自然资源局公告了一则土地的拍卖信息，该城将于8月5日拍卖一宗涉宅用地，相关建设要求中明确提出该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

　　同时还规定，购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

　　去年6月，曾有网友在福州的领导留言板询问“能否尽快实行现房销售制”，彼时相关部门回复称，“2015年起，省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售。并建议我省自然资源部门，在土地出让条件中，试点实行现房销售。”

　　如今，福州首宗要求“现房销售”的涉宅地已经出现，而这一要求是否能被开发商接纳则仍需等待时间的验证。