2020年房地产行业回顾与前瞻：“五道红线”构筑房地产金融防火墙

　　2020年防范房地产金融风险的决心并没有因为疫情冲击而有所放松。

　　就在2020年收官之际，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对金融机构分五档设定了房地产贷款和个人住房贷款占比上限。加上此前央行、住建部对重点房企实施的融资监管“三道红线”，构成了需求端和供给端两端发力的融资监管机制，牢牢筑起了金融风险防范的“防火墙”。

　　纵观2020年，房企融资经历了先扬后抑的走势，上半年因疫情防控，货币金融政策相对宽松，房企融资也迎来了稍纵即逝的绝佳时机。三季度的两次座谈会成为转折点，随着融资“三道红线”传言坐实，房企融资环境开始收紧。

　　展望20201年，面对房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”，面对万亿负债的集中到期，房企资金链不容乐观，降杠杆、降负债将成为房企贯穿全年的主旋律。

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　　政策：构建房地产金融长效机制

　　房地产金融长效机制是房地产长效机制的重要一环，也是防范金融风险、实现“稳金融”目标的发力点。2020年年初央行在2019年第四季度中国货币政策执行报告中明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年房地产金融从政策制定到市场监管，始终按照这一思路展开。

　　受疫情冲击，2020年全球货币金融政策普遍宽松，我国也通过降准、降息、再贷款等方式释放流动性。尽管这些利好政策明确指向实体经济和中小微企业，但房地产也或多或少从中感受到了政策的“暖风”，上半年房企融资迎来窗口期，特别是境内债、海外债全面开花，融资规模出现阶段性高潮，融资成本下降。

　　7月24日和8月20日的两次座谈会成为融资环境的转折点。特别是8月20日的座谈会，在融资监管方面形成了重点房企资金监测和融资管理规则，即“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，先进段兆不小于1倍。“三道红线”为房企融资实实在在地套上了一道“紧箍咒”。

　　如果说针对重点房企的“三道红线”主要作用于需求端，那么12月31日中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》则是从信贷供给端实施严控。通知要求，人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限，对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。具体来看，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。这一政策已于今年1月1日正式实施。至此，针对房企融资需求端的融资监管以及针对银行供给端的贷款集中度管理制度构筑起防范房地产金融风险的两道铁闸，成为房地产金融长效机制的核心内容。

　　金融监管方面，为了防范和化解房地产金融风险，银保监会2020年重点开展了银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作，在房地产金融领域重点查处以下几类违规行为：表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发；代销违反房地产融资政策及规定的信托产品等资管产品。

　　在严厉监管之下，房地产信贷得到较好控制。据央行近日发布的数据，2020年社会融资规模增量累计为34.86万亿元，比2019年多9.19万亿元，其中12月主要由居民房贷构成的居民中长期贷款出现了7个月以来的首次同比少增，意味着新增贷款多流向了实体经济，房地产金融监管效果显现。

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　　融资渠道：东方不亮西方亮

　　尽管2020年房地产融资受到严格管控，但总体融资环境与往年相比并不算太差。据国家统计局数据，1~11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%。其中国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%；定金及预收款57384亿元，增长5.3%；个人按揭贷款26983亿元，增长10.6%。

　　按融资渠道分析，2020年房企融资呈现以下特点：

　　一是房地产贷款增速持续回落。据央行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，涨幅连续26个月回落。由此可见，以信贷为主的房地产金融风险正在有效化解。

　　二是房地产贷款类集合信托规模大幅下滑，股权投资类和权益投资类房地产集合信托增长显著。2020年，信托业在“去通道、控地产”基础上，又提出了“逐步压降融资类信托”的目标，要求全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务。严厉监管之下，房地产信托融资大幅萎缩。用益信托网统计数据显示，2020年投向房地产领域的贷款类集合信托产品发行规模2705.11亿元，同比大幅缩减41.02%，在房地产集合信托产品总发行总规模中的占比由2019年的45.41%骤降至29.40%。2020年投向房地产领域的股权投资类和权益投资类房地产集合信托发行规模共计6240.56亿元，同比增长21.55%，在房地产集合信托产品发行总规模中的占比由2019年的50.83%提升至67.82%。2020年，绝大多数的房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域。

　　三是境内外债券融资呈现此起彼伏之势。境外发债方面，2019年国家发改委对海外债发行做出严格限制，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，加之3、4月份开始海外疫情加剧，因此海外债发行经历了一季度的井喷之后，4月份戛然而止，破天荒出现“零发债”。相比之下，境内发债融资相对宽松。根据贝壳研究院的统计数据，2020年房企境内外债券融资累计达1.2万亿元，规模创历史新高。其中海外债券发行规模约合人民币4519亿元，同比减少18.3%；全年境内发债7613亿元，同比增长21.3%。

　　在房企发债规模上，恒大、碧桂园、首开、旭辉、金融街分列前五位，全年累计发债分别为592亿元、442亿元、307亿元、289亿元和273亿元。融资成本方面，受益于相对宽松的流动性，2020年房企发债成本处于近年来的较低水平，平均票面利率在5%左右，国企、央企的发债票面利率甚至低至4%左右。发债主体特征方面，境内债发行主体以国企、央企为主，而境外债发行以民营房企为主。

　　四是龙头房企拆分物业板块扎堆上市，物业企业赴港IPO创新高。新冠肺炎疫情对房地产投资和销售带来一定负面影响，却让物业企业从配角升为主角。这一角色不止体现在抗疫一线，更体现在资本市场。据统计，2020年共有17家物业企业赴港上市，超过2019年的12家，创出新高。这其中不乏恒大物业、华润万象生活、融创服务、金科服务、远洋服务、正荣服务、金融街物业、建业新生活、世茂服务这样的龙头房企旗下物业公司。房企拆分物业板块上市一方面是物业行业发展的必然结果，另一方面也反映出房企融资的迫切需求。据不完全统计，2020年物业板块IPO总额超过550亿港元，再融资总额近150亿港元，总融资规模超过700亿港元。

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　　2021年展望：降杠杆、降负债是主旋律

　　2020年11月，银保监会主席郭树清撰文指出，“房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛”’。由此可见，防范房地产金融风险任重道远。

　　在金融政策方面仍以降杠杆为主。2020年在需求端和供给端分别制定了房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”，2021年重点工作将落实在政策执行层面。宏观经济的回暖将进一步增强对房地产调控的底气，预计2021年房地产行业融资环境会比2020更为趋紧，政策执行力度更大。在政策落实上将对细化领域及监管强度升级加码，在控制融资总量的同时，进一步收缩非标准化融资规模，加大对表外融资的监管和治理力度，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。

　　在融资监管方面，银行信贷的进一步收缩是必然事件，2020年年底前针对金融机构的集中度管理即是明证。鉴于2020年债券违约风险的隐现，2021年将对债券融资进一步加强监管，对新增债券规模将有所控制，对借新还旧会继续放开。信托融资监管会延续此前持续多年的监管措施，重点在政策的落实和对违规行为的查处上。鉴于蛋壳公寓事件等涉及租金贷事件的暴发，2021年针对首付贷、租金贷的整治力度会进一步加大。

　　从房企的角度看，2021年降负债任务艰巨。2021年将迎来偿债高峰期，据机构统计，将有上万亿境内外债券集中到期，资金压力巨大。2021年房企的资金来源将以自筹资金为主，企业将进一步加大项目销售力度和回款力度，由经营活动产生的现金回款占比将进一步提升。资金链压力将带来行业整合加速，更多房企会选择出售股权、引入战略投资者等方式回笼资金或降低经营风险。拆分物业板块上市仍会成为房企的战略考量，2021年会延续2020年的走势。

　　在融资导向上，尽管对房地产开发贷款有着较为严格的限制，但是在旧城改造、城市更新以及保障房、租赁房建设方面，会得到更大的金融支持。在金融创新方面，将进一步支持股权融资，扩大股权融资规模和比例，针对基础设施和保障房的REITs试点或将有所突破。