李嘉诚要在英国建城？投资10亿英镑伦敦造城是什么项目？

　　近日，英国政府正式批准兴建大型地产项目Convoys Wharf。该地块由和记黄埔地产在2005年斥资1亿英镑购买，此前因各种原因一直未能动工。除了住宅项目，还将兴建27栋建筑物包括酒店、商场、码头等，预期投资10亿英镑。

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　　7月10日消息称，李嘉诚家族旗下和记黄埔地产于近日已正式获得伦敦Lewisham区政府的规划批准，允许动工新建价值10亿英镑的大型地产项目Convoys Wharf，并形容该项目是犹如港版太古城的“千亿香港城”。

　　有报道称，该项目开工纸具体于上月批出。对于缘何于这个时机获批开工，媒体有不少的猜测与联想。

　　但反过头来，我们或许也可以观察，这个在新闻漩涡下的这场开发计划，同样有着李嘉诚家族过往房地产发展的一惯手法。

　　15年囤地记

　　资料显示，Convoys Wharf地处伦敦东区，正位于英国泰晤士河畔，离泰晤士河约500米，毗邻北格林威治；地块对面则是伦敦金丝雀码头，距离在3公里左右。

　　该地块前身是造船厂，为亨利八世在1513年建立的第一座皇家造船厂，是德普特福德的心脏地带。

　　项目之所以称“香港城”，其中原因也与大体量及齐全的规划相关。据悉，地块面积为174.24万平方英尺，折合约16.6万平方米，相当于约9个维多利亚公园。

　　最早在2005年，和记黄埔斥资1亿英镑从英国新闻国际公司手中购得Convoys Wharf地块，彼时和记黄埔称会对该地区进行大规模的重建和更新。8年之后，于2013年，和记黄埔将Convoys Wharf项目的开发计划提交给政府，并于2014年获得时任伦敦市长鲍里斯批准的初步开发许可。

　　于2015年3月份，项目规划正式达成法律协议。5年后，于2020年6月，地块终于拿到首期规划许可，可以正式破土动工，预估开发价值高达10亿英镑。

　　该项目的总体规划大纲事实上已于2015年获得许可，共包含3个大的地块、22个小地块。根据和记黄埔发布的计划，将在Convoys Wharf地块新建3座40层高的住宅楼，共提供3500套住宅，其中525套为福利房，余下可以对外销售。

　　除住宅外，项目还新建超过33700平方米的新公共开放空间，15500平方米的商业空间，以及酒店、学校、医院和公共休闲设施等。此外，项目预计将会为当地创造2000个全职及1200多个建筑工作岗位。

　　根据规划文件，这次英国政府批准的住宅项目仅是Convoys Wharf的第一期，预计和记黄埔将会在短时间内新建456套公寓。熟悉英国房地产的分析师纪言迅称，近来英国拟暂时减免房产印花税以及汇率等因素，这对于刺激买家消费来说是有利的因素。

　　同时纪言迅称，目前该项目周边也已开发一批住宅项目且对外销售，加之正对着金丝雀码头，是一个有潜力的发展区域。

　　据悉，伦敦东区泰晤士河畔可以说聚集了一圈香港开发商所建设的楼盘，如新世界的Greenwich Peninsula，新鸿基开发的Millharbour Quarter和Goodluck Hope等等。

　　相比于其他项目，和记黄埔从2005年首度拿下项目，到2020年破土开工，近15年的漫长时间使得这一项投资被贴上了“囤地”的标签。

　　事实上，业内几乎形成共识，“囤地”是李嘉诚旗下长实系房企的一贯慢开发节奏——第一个进入区域开发，最后一个开盘。这种操作模式的逻辑，即是较早拿地，缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，稳赚取土地溢价，坐享收益之利。

　　过去这样土地开发节奏于李嘉诚在内地的三四十个项目中亦普遍存在，基本上它们开发周期都很漫长，少则三五年，多则二十年有余，如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目，直到2018年才全部开发完，跨越时间长达25年。

　　再如上海真如项目，拿下项目时间与该伦敦东地块仅相差一年，2006年拿地、2013年才入市，直到2019年6月首次推出住宅产品“领寓”。

　　值得注意的是，内地的房地产市场与香港、英国并不相同。相比来说，内地大多对于开发商在土地交付日至开工、竣工时间有一定限制，例如1年内开工、3年内竣工；而在香港，英国来说，住宅建设周期均在5年以上，土地资源有限的情况下，长期开发、精耕细作并最终享受溢价是较为通行的开发手法。

　　“在英国卖地流程都是比较公开的，什么时候交规划、开工，要建造多少规模的房子，这些都是有协议规定的，所以周期长短，也不一定是开发商主观的结果。”不过也有房地产业内人士如是解说。

　　对此因果，也有相关报道指出，彼时该Convoys Wharf项目因可能会威胁到皇家造船厂遗址而被英国当地政府反对，部分人担心大量的发展有破坏该地区特色的危险。而鲍里斯曾公开表示，英国需要在首都建造成千上万套新的住宅，Convoys Wharf项目提议已经拖延了太长时间，后于隔年2015年确定开发建设的法律协议。