2088亿！私募巨头黑石抄底房地产？

    4月13日，私募巨头黑石集团宣布，旗下最新全球房地产基金 Blackstone Real Estate Partners X(以下简称"BREP X")已完成最终募资。

    BREP X共获得304亿美元（2088亿人民币）的总资本承诺，是有史以来最大的房地产或私募股权基金。黑石全球、亚洲、欧洲三大机会型策略目前共有500亿美元的资本承诺。

    黑石集团称，30多年以来黑石为BREP全球基金中超过1000多亿美元的承诺资本提供了16%的净内部回报率。由于预见到宏观趋势的变化，黑石房地产投资已将其投资组合从面临逆风的资产(如传统办公楼和购物中心)中转移，目前投资组合中约80%的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。BREP X的规模和可自由支配的资本使其能够充分利用全球最看好板块中的机会。

    黑石房地产全球联席主管Kathleen McCarthy表示:“我们在每一个市场周期中都利用自己的洞察 力和优势为客户创造收益，将他们的资本用在有望带来丰厚回报的投资上。”

    黑石房地产全球联席主管Ken Caplan称，“我们认为，当前的市场为黑石房地产提供了绝佳机会。在当下这个市场波动和混乱时期，我们进行了一些最好的投资。此外，随着房地产不同领域的表现出现分化，板块选择的重要性愈加凸显。”

    据悉，截至2022年底，黑石集团拥有近1870亿美元的待投资金 (dry powder)，比全球几乎任何其他金融投资者拥有更多资本，是世界上最具投资能力的公司之一，可以在价格低迷和流动性稀缺时择机购买资产。

    1、刚刚遭遇赎回危机

    从去年10月开始，受股市低迷、利率上升和房地产市场低迷的影响，黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，已经超过了黑石此前设定赎回门槛。

    黑石不得不宣布限制赎回，12月限制赎回份额从2%降到0.3%，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。

    这一下子让投资者更恐慌了，一时间“雷曼”传闻四起。

    在赎回危机下，分析师也下调黑石的目标价。蒙特利尔银行分析师James Fotheringham将黑石集团(BX)的目标价从109美元下调至90美元，并维持与大市一致评级。

    Fotheringham在研究报告中告诉投资者，为了应对不断上升的赎回要求，黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制，这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大的逆风。Fotheringham还对黑石2022年的每股收益预期下调0.06美元至5.04美元，将2023财年的每股收益预期下调0.39美元至5.50美元。

    2、地产市场动荡之时 总有黑石的身影

    在房地产行业处于困顿之时入场抄底，黑石集团已经对这样的操作颇为熟悉。

    当经济形势愈发低迷，美国人为支撑流动性而大规模清算房产之时，黑石介入其中，并以低廉的价格将所有陷入困境的房地产“一扫而空”。

    此前在2014年收购拉斯维加斯的Cosmopolitan赌场和酒店，以及在2016年收购生命科学建筑所有者BioMed Realty Trust都是如此。

    黑石集团采用了主题投资战略，目标是瞄准增长速度超过通胀的领域，主要有四个方面：用于电子商务的仓库、生命科学办公楼、出租房屋，以及与旅行和休闲相关的房产项目。

    黑石集团的总裁兼首席运营官乔纳森·格雷也表示，黑石在居民租赁住宅和物流地产等领域的投资将帮助公司穿越市场的不确定性。

    据悉，黑石在房地产领域运营着多只规模庞大的房地产基金，其管理的不动产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust(BREIT)在2022年4月时用130亿美元全现金收购学生公寓类地产公司，此项全现金交易是黑石BREIT最大的学生住房交易。 2022年2月时，黑石BREIT还达成了一项交易，以58亿美元收购公寓业主Preferred Apartment Communities。它还在2021年的一笔60亿美元的交易中收购了出租独栋房屋的美国家庭伙伴公司。 2021年8月，BREIT也进行了学生住房交易，它以7.84亿美元，收购一项合资计划的多数股权。投资组合包含八处学生住房不动产，共有5,416个床位，由公寓开发商及营运商Landmark Properties管理。BREIT自2017年推出以来，已经成为房地产行业中不可忽视的力量。

    除了BREIT在2022年完成的130亿和58亿美元房地产交易外，同年2月16日至5月19日3个月时间内，黑石还完成了累计超出100亿美元的交易。 分别是37亿收购了一家房地产投资信托基金Resource REIT, Inc，76亿美元收购PS Business Parks, Inc，这些交易发生在美国，这3个月交易总金额累计超过300亿美元。 豪赌美国楼市不仅发生在2022年，2021年6、7月黑石不到一个月时间狂投百亿，分别是60亿美元收购Home Partners of America，51亿美元收购AIG的美国经济适用房项目。

    此外在全球其他地方，黑石不动产部门也在大举收购日本、澳大利亚等地的酒店等资产。 在印度，黑石在2022年1月27日推出了全新物流平台Horizon Industrial Parks，该公司拥有印度最大的物流园区资产组合。

    在中国，黑石收购SOHO中国虽然没有成功，但在2021年收购富力物流园的交易，让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。

    而深陷赎回危机后，黑石不得不卖出手上的资产。

    1月29日报道称，黑石以4亿英镑（约34亿元人民币）的价格，出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。

    1月25号，黑石确认出售位于巴塞罗那的一栋建筑，售价2.4亿欧元（约17.5亿元人民币）。而此前两位消息人士称，黑石正在洽淡将印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售给贝恩资本，交易价值达4.8亿美元（约32.6亿元人民币）。

    同样，对于不动产投资，国内再次开创了新格局。

    首批不动产私募投资基金管理人揭开面纱 产品紧锣密鼓筹备中

    历时一个多月，不动产私募投资基金试点取得新进展。

    今年2月中旬，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，支持房地产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（简称《备案指引》）。根据《备案指引》，符合试点要求的管理人，自3月1日起可以提交申请材料。

    4月12日上午，记者从多位业内人士处获悉，首批不动产私募投资基金管理人共7家，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信（北京）投资基金管理有限责任公司等头部机构。在申请管理人试点资格的同时，这些机构已开始筹备基金产品。业内人士称，首批试点基金完成备案后将正式公布。

    老公司拿“新牌照” 首批管理人均为头部机构

    据记者了解，为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，监管部门新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次获得试点资格的管理人，此前在中基协已备案为私募股权投资基金管理人，此次备案成功后将再拿一块“新牌照”，即不动产私募投资基金管理人。

    　“目前的处理方法是‘老公司新牌照’，给公司一个新的业务种类或新牌照。”另外一家获得试点资格的私募基金管理人相关人士对《证券日报》记者表示。

    记者从多位业内人士处了解到，监管部门对管理人审核非常严格。在管理人备案过程中，监管部门进行了多轮问询，基金公司进行材料补充。

    上述获得试点资格的私募人士表示，“在备案过程中，协会对公司规模、人员配备以及项目经验等审核非常严格，公司不仅需要达到相应的指标，还需要有相应的证明。比如如何证明团队的经验，就需要出具此前每个投资项目的详细业绩证明材料等。”

    由于监管部门对不动产私募投资基金管理人设立较高要求，因此获得试点资格的首批管理人均为头部机构。上述私募人士表示，一是监管部门对管理人要求高，头部机构符合标准；二是在试点阶段，监管部门需要从各种不同背景的私募股权投资机构中选择一些头部代表，在试点过程中总结经验，对规则进一步完善。

    专家表示：“试点期间，监管部门选择头部机构参与，发挥它们的先行先试和引领示范作用，有助于促进不动产私募投资基金高质量发展，防范相关风险。”　“严格控制试点基金管理人的适用范围，是一次有益的尝试突破，也符合行业现状。”同时表示，在现有规则下，不满足试点要求的管理人，是可以在满足特定要求下作为LP参与不动产基金投资的。

    预计首批基金产品最快1-2个月落地，获得管理人试点资格后，不动产私募投资基金产品备案成为接下来的工作。谈及产品准备情况，上述私募人士透露，“管理人申请和基金产品筹备是同步进行的，目前公司的基金产品正在准备中，还在跟LP和项目方进行沟通。”

    从市场反应来看，试点规则发布之后，市场各方反应非常积极，很多机构都跃跃欲试。不仅是很多项目方需要寻求融资，还有很多资金方（包括未能取得试点的基金管理人）慕名而来。但基金既需要解决项目来源问题，还需要匹配资金来源，预计最快1个月到2个月基金产品有望落地。

    市场人士认为，随着试点落地，在差异化的监管政策下，私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性将大幅提升，充分发挥挖掘优质资产、参与风险化解的作用，急需纾困的房地产市场将迎来更多“活水”。

    不动产私募投资基金试点落地，将有助于为不动产市场引入源头活水。另外，3月份，证监会、国家发展改革委分别发文，将REITs试点范围拓宽至消费基础设施领域后，公募REITs资产类别与不动产私募投资基金投资范围的重合度进一步提升。未来，不动产私募投资基金与公募REITs有望在一二级市场形成正向联动。

    “未来相关主管部门需要完善配套措施，引入各类机构投资者参与国内不动产私募投资基金。”首先，同单纯配置股权投资基金相比，配置不动产私募投资基金具有相关性低、分散风险等特点，有利于为不同的LP开展多样化的资产配置，提供更多的选择机会，并平滑整个投资组合的风险。其次，从海外LP资产配置角度来看，不动产私募投资基金已经是相对成熟的资产类别。

    不动产投资时代的来临，或许这就是一个信号。

    20多年来，“内需”国策下，对基础设施的巨额投资，城市化进程的快速推进，导致沉淀下来的“不动产”金额巨大，门类繁多，包括物流园区商超酒店写字楼娱乐城，尚有很多因缺乏有效的运营，搁置闲置空置着，造成社会资源的巨大浪费。

    不动产投资时代的来临，或许这就是一个信号。就如2016年底的房住不炒的讨论稿，是房地产投资时代终结的信号。

    这个信号，意味着，专业的运营团队，通过募集社会资金，来对接不动产的投资，得到了监管层的大力支持。一些半死不活的、已经死翘翘的不动产，将会有机会被盘活，也给那些对银行理财失去信心现在不知道往哪里投的资金找到了一个新的投资方向。

    无论如何，被专业化运营的不动产作为底层资产，又有稳定的现金流，该类投资的回报看得见摸得着，比起银行理财，比起股票和偏股基金，风险中性，收益中性，比如reits再加上强制分红，投资的收益趋于稳定，在利率下行的趋势下，对弥补“资产荒”也起到了些许作用。

    更重要的是，通过此举，房地产的产业链得到了延伸，流动性得到了改善，不动产开始动了起来。

    这个信号，将促使房地产的并购步伐进一步加快，信托拍照的风险隔离功能，将在银行处置不良资产中的得到进一步的发挥。信托又该有业务做了。

    上一次的4万亿，由于银行信贷规模的不足，信托借助通道模式，业务规模迅速突破了20万亿。当年突破的规模，对于金融机构目前真正的“不动产”规模来讲，功不可没，现在就看下一步如何处置了，这个政策的出台，无疑对处置盘活不良也有促进作用。

    而基础设施REITs+不动产私募投资基金，则是开启了不动产投资时代的新篇章。