如果你有一千万 买楼定做定期？

    今时今日定期比买楼回报更好，现在部份银行定期有5%。但普遍楼市租金回报率只有2%至3%。如果你有1000万，系买楼定做定期？

    首先如果我目前有1000万，我去投资房地产，那么以太古城为例子，可以买到一个500尺左右的单位，租金约2万。那么一年假设不用管理费，不用维修等等，那么一年收租24万。

    那么如果我定期利率目前约在4%至5%，我们把1000万全部定期，将可以收约40万至50万一年。如果我们租上面提及的大古城单位，即是24万一年，那么还可余下26万一年。或者如果你认为定期利率未必长期持续于4%至5%水平，美国两年期国债目前4.243%，美国十年期国债曾经上过4%的以上。那么至少两年可以享受4%以上的利率。

    目前租金回报不吸引

    如果租金回报率上升至5%，那么1000楼的楼将是何价？

    在经济学上，无风险利率（Risk-Free Rate of Interest）是指将资金投资于一项没有任何风险的投资项目并能到利息的回报率，为一种理想的投资收益。美国国债债券利率向来作为无风险利率的标准，因不大机会会出现违约的行为。而定期也算一个比较细风险的投资。那么如果作一个投资之前，很多投资理论都认为必须要高于这个无风险利率才值得投资。换句话来说，租金回报率必须高于买美债或定期的收益才值得投资。

    租金回报是将全年收到的租金收入，除以买入楼价所得出的百分比，就是租金回报率。例如某单位买入价是600万元，出租的话每月可收15,000元，一年收租18万元，租金回报率就是3厘。那么简单数学，如果要提升租金回报率的话，即是要么楼价买入价下跌，要么租金上升。今时今日定期比买楼回报更好，现在部份银行定期有5%。而且定期风险定必比买楼低。

    以太古城为例，目前1000万的单位租金约2万元，回报率约为2.4%。那么如上文讲如果要提升租金回报率的话，即是要么楼价买入价下跌，要么租金上升。那么假设租金不变，那么一千万的单位必须跌至480万才可以有回报约5%。而如果只下跌至800万，只有3%回报。

    但是上述的例子，只是其中一个可能，另一个可能是租金下跌的同时楼价同时下跌，那么租金回报率上升至5%将更加困难。

    但是上述计算租金回报率都不正确，因为必须考虑各种买楼及租楼的开支，例如买入价会加印花税、装修费、经纪佣金、律师费等洗费，差饷、管理费等。

    我们在2019年提出2020年会出QE4，迫大家加最后一口杠杆，而过去两年很多人已经加齐最后一口杠杆。可惜今天仍然期望杠杆后再见杠杆。而很多人想加杠杆，但是早两年杠杆再杠杆再杠杆的人大有人在，可惜笔者人言微轻。如果你有1000万，依家系买楼定做定期？

    投资要顺应时势

    顺应天时，把握时机才是重点，而不是跟联储局对赌。不过很快市场将会因为通关传言，或者减慢加息/股票上升等等消息，令到更多人加上杠杆。

    在市升的时间很多分析指低息环境有利投资，但当高息环境时间市场分析都是可以买楼。但正如小龙所讲楼花负资产及之后可能要在亲情，友情及钱之间作选择。但可惜是小龙在之前提出2021年楼市上升周期有机会完结之后会开始下跌，但是中原指数由190跌至今天158，仍然不少人批评小龙分析系错。但是真系对既分析是什么呢? 很多人见到是危，但在我眼中看到是财富的转移机会。

    作者：江恩小龙刘君明