罚息期已过应否将原有P按转按至H按？

    申请银行按揭时，银行会提供H按及P按予客人选择。而H按及P按各有优势，H按可于低息环境以较平利息供楼，而P按则每月按揭供款稳定。

    而早几年做落既按揭过了罚息期，到底应否由旧有P按转按至H按？有什么因素需要考虑？

    个案资料

    贷款额：$600万

    现用P按利率：(P-2.9%)=2.35%

    新做H按利率：(H＋1.35%) / 封顶 (P-2.75%)=2.5%

    实际按息差距

    H按以银行同业拆息（HIBOR）为基准，再加上特定百分比以厘定按揭利息，如(H＋1.35%)。

    而H按一般都会设有锁息封顶，目前锁息封顶为(P-2.75%)=2.5%，每当HIBOR上升令实际按息超过2.5%，银行便会以锁息封顶(2.5%)计算按息。

    而目前使用嘅按揭属P按，利率为(P-2.9%)=2.35%。

    若转按至新做H按，锁息封顶为2.5%，较目前P按利率高出0.15%。

    不过只有在HIBOR一直维持在高位令H按触及锁息封顶嘅情况才会以2.5%计算利息。

    以现时HIBOR一直维持0.5%以下，实际按息低于2%。假设实际按息一直维持低位，新做H按以2%计算，即将目前P按转按至H按，每年利息支出可节省0.35%。

    以$600万贷款额为例，一年可节省约$2万蚊利息开支。

    不过要以上假设成立，系需要利率政策配合。

    预期未来利率走势

    利率走势对于楼市有着举足轻重嘅影响，过往十年楼市得以步步高升，实受惠于低利率政策所致。

    2020年疫情重创各行各业，同时环球经济疲弱，短期内经济难见大幅改善，实无足够底蕴进行加息。而联储局亦于日前表明，在未来数年内低利率政策会继续保持，于联系汇率下美国利率政策方向亦会直接影响香港利率走势。

    当预期未来利率走势仍会维持低位一段时间，即使新做H按锁息顶封(2.5%)较目前使用嘅P按利率(2.35%)为高，但以值搏程度睇，依然值得考虑。

    虽然锁息封顶高0.15%，但受惠于HIBOR低企，转按至H按可即时悭息0.35%，所以由P按转按至H按仍然属于一个不错嘅选择。