物管股盈喜潮 如何部署?
物管股的利润确定性高,相关企业公布的上半年营运数据,可预见行业中不少企业将于7月纷纷为中期业绩发盈喜。如何部署物业股?
行业龙头秤先
首先应该拣选行业龙头。碧桂园服务(SEHK:6098)已成为物管股的龙头,截至去年底,在管面积近3.8亿平方米,合同面积8.2亿平方米,是在港上市的物管股,持有合同面积最多者。
碧桂园服务收入贡献逾五成的物业管理服务,主要来自母公司碧桂园集团(SEHK:20078)的物业,去年物业管理服务收入86.7亿元,按年升约49.7%,而其中72%来自碧桂园集团开发的物业,余下28%为第三方物业开发商开发的物业。
碧桂园服务去年毛利率34%,相比于在港上市的住宅类物管股的毛利率介乎18%至34%,可见是属于高水平,反映集团的盈利能力较高。
碧桂园服务不断并购且业务多元化
虽然碧桂园服务的物管服务业务相当依赖母公司,但不断步向多元化。2020年用于收购金额近50亿元人民币,今年初更以逾48亿元人民币,收购蓝光嘉宝(SEHK:2606)64.62%股权,有助壮大在管面积,和物业管理业务收入规模。
同时,拓展新兴的城市服务市场,以及非住宅物业管理业务,包括为城市公共基础建设提供营运及维护服务、绿色建设统筹、场馆物业管理,并为商业物业提供企业行政服务等。
碧桂园服务除了母公司楼盘盘源不絶,并且密密透过并购,扩展住宅物业管理业务,同时积极拓展非住宅物业管理,和城市服务市场业务,开辟物管以外的增长动力。
碧桂园服务 雅生活 世茂服务 保利物业 融创服务 永升生活
碧桂园服务 |
雅生活 | 世茂服务 | 保利物业 | 融创服务 | 永升生活 | |
在管面积(亿平方米) | 3.773 | 3.748 | 1.46 | 3.8 | 1.35 | 1.02 |
合约管理面积(亿平方米) | 8.2 | 5.23 | 2.01 | 5.67 | 2.64 | 1.81 |
物业业务收入比例(%) | 55.2 | 64.7 | 54 | 61.6 | 60 | 56.3 |
毛利率(%) | 34 | 29.7 | 31.8 | 18.7 | 27.6 | 31.4 |
资料来源: 公司年报
世茂服务具潜力晋身龙头
另一只物管股是潜力跻身物管股龙头行列的世茂服务(SEHK:873),它是世茂集团(SEHK:813)旗下的综合物业管理及社区生活服务供应商,而世茂集团是内地房企,排名第八大,去年向世茂服务提供的在管建筑面积新增460万平方米,达到5150万平方米。世茂集团去年销售收入达3003亿元人民币,仍将继续为世茂服务提供新增管理面积。
虽然世茂服务于去年底在管建筑面积只有1.46亿平方米,但增长迅速,按年增幅达114.4%,合约建筑面积亦增长99.4%至2.01亿平方米。在管项目达到535个,覆盖全国28个省、直辖市和自治区及104个城市。
世茂服务的业务平均,去年物业管理服务收入占比54%,按年大增1.26倍至逾27亿元人民币,同时积极发展社区增值服务,收入贡献不断提升,2018年相关收入比例7.1%,2020年提升至31.8%,收入贡献16亿元人民币,上升1.46倍。
社区增值服务毛利率高于物业管理业务,有助推升盈利能力。世茂服务拟积极发展城市服务业务,并且透过并购,力争未来3年收入和规模增长5倍。
商业物管利润率较高
以上两只股份是以住宅物管为主的企业,如欲投资商业物业管理企业可考虑华润万象生活(SEHK:01209),由于商管服务利润率较住宅物管为高,因此也是市场近期关注的物管股。
华润万象业绩确定性高
华润万象是高端购物中心管理商,去年业绩符合盈喜的预期,纯占增长1.2倍至8.18亿元人民币,毛利率上升近11个百分点至27%。其母公司华润置地(SEHK:1109)提供多元化的项目,因此华润万象的业务多元化,包括住宅物业管理及增值服务,以及购物中心和写字楼等的商业物业组合的管理及营运服务,去年拓展写字楼商业运营服务。
华润万象业绩确定性高且具增长,其计划2025年底在管面积达4亿平米,其中第三方项目占50%;购物中心增至150个。而华润置地旗下逾120个已开业及储备项目将交予华润万象管理。
正如前文所讲,商管服务的利润率较高,华润万象去年毛利率达41.8% ,高于住宅物管业务的15.9%。
商管服务业务收入占比由2019年的40.8%扩大至2020年的42.7%,这业务成为集团的增长亮点。虽然华润万象估值不便宜,但有分析预测商管服务的增长,可支持集团于2020至2022年核心纯利年均复合增长近57%。
虽然以上三只物管股的估值并不低,但具规模且持续扩张,足以支持未来更高估值。
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