融资政策将收紧 房企“配资”拿地或受限(3)

　　88次回购与以股代息 碧桂园高负债下频繁融资

　　刚刚过去的国庆七天假期，当各大城市忙于出台各种调控政策、楼市因此或迎新一轮高压之际，刚刚闯入两千亿房企阵营的碧桂园却一方面继续在港股市场回购自家股票，一方面发布公告宣布实施2016年中期股息以股代息计划。

　　对于碧桂园来说，实行股票回购和以股代息计划都并非新鲜事，但在国庆期间房地产市场调控政策密集收紧的背景下，碧桂园此番动作就显得耐人寻味许多。

　　一方面，政策收紧作为不利消息，可以预期国庆后开市碧桂园股价或将出现一定的波动乃至下滑，碧桂园为何不等到股价下跌时再进行回购？另一方面，房地产调控政策收紧对诸如碧桂园、恒大等高周转类型企业而言，资金压力必将加大，为何不留存现金流用作周转，反而还要拿来回购股票？

　　更值得注意的是，以股代息计划一贯被市场理解为类似于增发的“再融资”行为，碧桂园此前虽实行过多次以股代息计划，但无一不是在年终派息时节，诸如此番在年中便急切推行以股代息计划，尚属首次。

　　88次回购与以股代息计划

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，碧桂园已累计在香港资本市场实施股票回购88次，累计回购股份约3.77亿股，相当于总股本的1.67%，累计金额约13.19亿港元。

　　事实上，股票回购是碧桂园早在2015年5月20日股东周年大会上即定下的计划，彼时，碧桂园获董事会授权，最多可以回购已发行股份总数的10%。

　　碧桂园副总裁、新闻发言人朱剑敏在8月接受观点地产新媒体专访时亦表示，公司认为自身股票价值被低估，后续将继续实施回购。

　　在坚持不懈的回购下，碧桂园的股价亦出现起色，公司股价自2月份最低点的2.653元每股，稳步提升并在8、9月份出现重大突破，大幅拉升至最高点4.34港元每股，现如今徘徊在4港元每股左右，相较于实施股票回购前已不可同日而语。

　　对此，有资本市场人士表示，回购股份实际上是撬动股价的一个很好办法，通过托高股价再进行融资更可以直接降低公司的资产负债率，早在2014年，恒大就曾经通过类似的手段来提升自身在资本市场的估值。

　　2014年7月，恒大斥资超过58亿港元回购股票，到2015年5月公司股价持续上涨到最高8.4港元。随后公司即进行配售，募集资金46.5亿港元。后来市场巨跌，恒大股价也遭遇波折，公司继续进行回购计划，从15年7月到16年1月用超过百亿港元的代价推动公司股价企稳回升。

　　此番碧桂园明知出现不利消息会导致股价下跌，却仍然选择继续紧锣密鼓执行回购，或许正是出于类似的考量。

　　事实上，碧桂园急于在国庆期间便推出的以股代息计划，某种程度上正是类似于恒大彼时执行的配售募资行为。

　　按照碧桂园的以股代息计划，碧桂园2016年中期股息将派发予于记录日期营业时间结束时名列公司股东名册的股东，该等股息将以现金派付并提供以股代息选择。股东可自由选择是全部以现金收取股息、全部以等额市值新股收取股息，还是以部分新股部分现金的形式来收取股息。

　　倘概无股东选择收取新股份，则碧桂园须支付的现金股息总额将约为人民币15.37亿元。倘全体股东选择以新股份的方式收取彼等应收的2016年中期股息，则碧桂园将予发行最多4.24亿股的新股份，占公司于记录日期营业时间结束时已发行股本约1.91%及占经发行新股份扩大后公司当时已发行股本约1.87%。

　　显然，在以回购为手段推高股价后，碧桂园希望通过以股代息计划，用较少的股份换取较多的股息，化现金支出为“股票增发”，实行一次穿着马甲的“再融资”。

　　3000亿目标下花样融资

　　事实上，早在2009年碧桂园第一次推行以股代息计划时，就有市场人士暗指，这是因为碧桂园“缺钱”。

　　时间轮轴转到2016年后，碧桂园“缺钱”的情况却似乎并未改善。

　　观点地产新媒体查阅碧桂园2016年中期报告显示，截止2016年6月30日，碧桂园在手现金及现金等价物报308亿，负债率为78%，比2015年年末75%的负债率水平增加了3个百分点；净借贷比率相较于2015年年底增长2.6个百分点。

　　据观点地产新媒体不完全统计统计，今年上半年碧桂园光买地就花去了473.2亿元，而自6月30日至今3个多月，碧桂园仅在拿地上就已支出超百亿，更遑论其2500亿森林城市、千亿科技小镇、860亿春城旧改等“烧钱”的“大计划”。

　　在较大的资金压力下，碧桂园一方面继续采取高周转形式保障回款及资金周转，另一方面也不断施展其花样融资手段。

　　9月5日，碧桂园发布公告宣布，完成发行第四期100亿元公司债，最低票面利率4.15%。

　　9月7日，碧桂园发布公告宣布，寻求碧桂园物业服务于上交所以A股形式独立上市，将于上交所发售不超过40，100，000股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。

　　9月21日，碧桂园发布公告宣布，发行6.5亿美元于2023年到期优先票据为现有债务再融资，票面利率4.75%。

　　9月23日，碧桂园宣布联手星河湾、美的控股等16家广东民企，计划注资500亿元成立粤民投，粤民投以“金融控股+上市公司跨界合作”作为商业模式，主要从事金融、新兴产业投资、收购兼并等业务。

　　瑞信在近期一份报告中就指出，目前已多达18个内地一线及二线城市已推出限购等楼市调控措施，短期将拖慢内房的整体销售，若销售开始放慢，相信高负债内房如碧桂园会最受创，评级为“跑输大市”，对碧桂园目标价3元。

　　显然，在3000亿目标推动下，碧桂园正在尝试打开更多的融资渠道，但在总体政策收紧之后，对于三四线高周转之王碧桂园来说，这种需求将更加迫切。（界面）

　　楼市调控来袭 “发债王”富力再发400亿公司债救急

　　数次踏空楼市的富力地产（02777.HK）在地产行业重启调控迎来拐点后，增强现金流成了它们的第一选择。

　　在国庆期间主要热点城市密集出台调控政策之际，富力地产宣布了发行总金额不超过400亿元公司债的计划，发行方式可一次或多次。这家公司希望以此来补充营运资金，偿还金融机构借款，调整债务结构。

　　中国楼市重启调控后，富力地产是第一家公布如此大规模发债计划的房企。在地产行业迎来新一轮调整期后，富力此举被认为是希望保持足够的现金流来应对可能出现的市场困境。此前有市场消息称，住建部曾召集主要央企地产公司，测算现金流能抵御多久的楼市调整期。

　　通过大规模发行公司债来筹集资金，也是富力地产近两年在资本市场上一直做的事情。

　　自2015年以来，随着境内发债门槛降低，国内融资环境日趋宽松，公司债日渐成为融资主流，地产商们更是成为中国疯狂债券市场的主角，曾经的债市弃儿站在了这股圈钱潮的最前沿，富力地产则是这轮发债热潮中的最大受益者之一。

　　在去年债券市场重启后，富力地产曾先后发行190亿的公开债券，一度逼近2015年净资产40%的上限。今年七月初，这家公司再次发行了高达243亿的私募债券，其公司债发行总额达到创纪录的433亿，超过恒大位列所有房企之首。

　　如果此次400亿公司债发行完成，富力将再次提高这一纪录，成为地产行业名副其实的“发债王”。

　　就发债成本而言，富力这一轮公司债应该会显著上升。从今年二季度开始，新发行公司债的利率已经有了明显上扬，富力今年发行的私募债利率已经超过5%，在重新加大规模的情况下，利率将只高不低。

　　监管层严控的趋势也将影响富力这轮公司债的发行结果。9月底，已经有消息传出沪深两交易所正在酝酿地产类公司债监管新政，以此来降低房企任意加杠杆的行为，并遏制更多地王现象，推动楼市回归理性与健康轨道。

　　富力地产之所以在境内持续发行大规模的公司债，一方面是有大量境外高息票据等负债，使得企业平均融资成本一直处于行业较高水平，通过发行成本相对较低的公司债可以降低平均融资成本，还能进一步实现债务置换改善负债结构。

　　另一方面，富力地产加快开发进度也使得资金需求加大。今年富力的合约销售目标为600亿元，新开工面积则翻倍上调至600万方，交楼目标为480万方，这些都需要庞大的资金支持。

　　通过大规模发债筹集资金后，富力也尝到了甜头。到今年年中，它们总计赎回了约150亿的高息永续债，使其融资成本下降至6.57%，尽管与中海、龙湖等房企还有差距，但这已是富力史上最好的融资水平。同时截至年中，富力还手持现金234亿元，足以覆盖短期债务。

　　不过大规模借债后，将让富力一直处于负债高企的状态。虽然短期内还款无忧，长期而言依然面临巨大的债务压力。截至今年年中，富力的净负债率已高达154%，同比增加了30个百分点，在此次公司债发行后，这一比例还将继续提高。

　　短期内，富力地产几乎是不可能降低负债率了。这家公司最期望的通过回归A股募资350亿，以此来改善负债结构的计划依然遥遥无期。去年9月份，富力向证监会递交了IPO申请，这在当时排到所有递交IPO申请企业的700多位，按照如今的上市进程，最理想的情况下富力依然要等待两三年之久。

　　重回A股短期无望后，富力只能依靠最主要的销售环节。得益于前三季度楼市的整体火爆行情，富力今年的销售情况比往年乐观。截至9月底，富力已实现销售额约485亿，同比增长超过四成，完成全年600亿目标看起来难度不大。这将一改过去几年中，因数次完不成全年目标而被质疑的情况。

　　从前几年遭遇滑铁卢的三四线城市抽身，转向核心城市也需要大量拿地资金。尽管多次强调不会拿高价地，但对重新聚焦一二线城市的富力而言，高价拿地成了必然。今年富力就曾分别以高达267%和106%的溢价率拿下无锡和宁波的地块。

　　上半年，富力还通过收购方式进入了深圳市场。它们还进一步透露，在深圳另有可售面积逾百万平米的潜在收购项目在洽谈中。这些大型收购都需要巨额资金。

　　在昔日同为“华南五虎”的恒大、碧桂园已冲向3000亿规模的当下，富力地产仍然处在不断调整中。而接下来的楼市调控期，对曾多次踏空的富力而言依然是严峻考验。（界面）

　　中粮地产下调定增募资规模至39亿元

　　中国证券网讯 中粮地产9月29日晚间公告，根据资本市场整体情况，公司董事会根据公司2016年第二次临时股东大会授权，对此次非公开发行的募集资金投资项目进行了调整，其中募集资金总额上限由49.98亿元下调为39.11亿元，发行数量上限由5.09亿股下调为4.00亿股。

　　根据调整后的定增预案，原拟投入募集资金10.26亿元的募投项目“偿还银行贷款”不再保留，“中粮紫云项目”拟投入募集资金由14亿元小幅下调为13.40亿元。其余募投项目“收购中粮地产投资49%股权”、“收购烟台中粮博瑞100%股权”、“深圳中粮祥云国际项目（一期）”、“中粮云景国际项目”均未作调整。