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政府拟发展北部都会区,加大未来10至20年土地及房屋供应量。地产股“好友”认为,报告内容并无任何令短期楼价降温及不利发展商消息,反认为拥有大量农地的发展商有利将土地价值释放,令一众地产股如恒地(SEHK:12)、新世界(SEHK:17)及新地(SEHK:16)报复式炒上。 不过,地产股“淡友”认为,本港楼价已见顶,在明年立法会及行政长官选举后,政府会采取更强硬措施,楼市政策风险正升温,不利地产发展股估值。 无人有“水晶球”知道明年楼价走势,以及楼市将有什么政策出台。由于本地地产股经过一轮调整过后,估值已变得低迷,较资产净值出现大折让。根据逆向思维,两只九仓系的股份值得留意。 九龙仓置业负面因素逆转 九龙仓置业(SEHK:1997)股价由低位反弹。一般投资者明白,股价未回勇受制于多个因素,包括中港两地未通关,而内地大量旅客于集团旗下两大商场包括“海港城”及“时代广场”仍绝迹,加上疫情未消退,均拖累商场收租及销售业务。而该股价较资产净值折让39%,非常吸引,但又是否另一个价值陷阱? 好消息是上述负面因素开始逆转,由于疫情关系港人外游大减,本地消费由游客带动转为内销,商场销售及购物气氛好转,加上政府5000元消费券推波助澜,反有利九仓置业零售商场的租务,由内地客转为本地消费撑起。 九仓置业管理层最近指,近月本地消费已恢复至疫情前水平,除了大部分租金优惠已撤去外,近月亦收到不少商户希望进驻“海港城”,其中主要属餐饮及时装品牌,估计出租率将由6月底的91%水平,短期内可恢复至93%至95%。 另外,近日中港两地就加强边境通关进行沟通,其中广东省将于本月中起复办赴港商务签注,虽然广东商务部指仍需在回程时隔离14天,但已被市场视之为重开边境的第一步,预期内地与香港整体旅游限制将于未来逐步放宽。 因此上述两个因素均利好九仓置业于未来股价走势,加上过去12个月该股股息率3.2%,令股价再向下大幅下调空间收窄。 九龙仓有被私有化潜力 目前本地地产发展股的股价,较资产净值折让幅度约61%,有关水平较2018以来新低,不过并非每个投资者能承受风险,因恐防地产发展股估值正向下调整,价钱平不代表有价值。 可是,近日华置(SEHK:127)提出以4元私有化公司计划,较12.99元资产净值,出现大幅折让7成,被指就恒大事件“趁火打劫”。 不过,如果在停牌前价格2.9元买入的投资者反而有利,因4元私有化价有溢价近4成。令市场又在地产股中为私有化商机寻宝,因在低位买入仍有值博率。 如果地产股的资产负债表强、现金流及现金水平够多,都是有条件被私有化。而九仓集团(SEHK:4)亦是大热之一。大股东会德丰过去曾多次增持九仓,今年5月曾步斥34.7亿元,增持4.9%,平均买入价为23.184元,反映大股东认为公司价值显现。 目前九仓股价约为27元,较资产净值折让49%,而会德丰曾被大股东以50%折让幅度成功被私有化,以此作为参考,目前九仓股价仍低,有被私有化潜藏机会。 投资结语 总言之, 九龙仓置业业务或已见底,而疫情始终有过去一天,而有关商场资产优质,租金收入稳定,对股东派息有一定保证。至于九仓拥有山顶豪宅项目、于内地有地产发展及收租业务,持有不少被低估的物业资产及地皮。如果从私有化的角度出发,而非业务基本面,九仓可能是冷吼值博之选。
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