房地产行业老大哥碧桂园跑不动了？

　　2020年，在融资收紧、调控趋严的形势之下，碧桂园规模继续领跑行业，业绩却下降明显。

　　公司营收及归母净利润双双下降尚属首次，且归母净利润同比下降超11%。

　　交出这样一份试卷，作为行业老大哥，实在难言满意。

　　营收、净利双降

　　去年疫情里的中国房企多数苦不堪言，站在行业塔尖的碧桂园（02007.HK），同样感受到凛冽的寒风。

　　在3月25日披露的2020年度业绩报告中，公司营业收入、归母净利润双双下降。业绩难达市场预期，当日公司股价跌幅4.36%，收报每股9.00港元，总市值1983.19亿港元。

　　据业绩报告，2020年，公司实现营业收入4628.56亿元、归母净利润350.22亿元，同比分别下降4.74%和11.45%。

　　碧桂园真的跑不动了吗？

　　在“碧恒万融”头部房企里，老大已跑不过老四。日前，行业老四融创中国(32.85, 0.05, 0.15%)（01918.HK）营收和归母净利润增速分别为36.19%和36.95%。

　　碧桂园认为，净利润下降，主要是疫情延迟房地产项目建设和交付，叠加若干低售价项目进入交付期所致。

　　一手缔造行业公认“高周转”模式的碧桂园，业绩出现负增长尚属首次，但业绩增长放缓早有端倪。

　　2018年至2019年，营业收入同比增速分别为67.07%、28.18%，归母净利润同比增速分别为32.82%、14.25%。

　　去年，公司实现权益销售金额5706.6亿元，权益销售面积6733万平方米，同比分别增长3.3%和8.0%。

　　如果时间再拉长两年，公司权益销售额及销售面积增速下滑已较为明显。2018年-2019年，公司权益销售金额分别为5018.8亿元、5522亿元，同比分别增长31.25%、10.02%；同期权益销售面积分别为5416万平方米、6237万平方米，同比增长23.06%和15.2%。

　　权益销售金额年增速从31.25%降至8.0%，毛利率从27.03%降至21.80%，这正是公司业绩下降的重要原因。

　　在3月25日举行的2020年度线上业绩说明会上，碧桂园总裁莫斌表示，未来3年，公司有信心每年录得10%权益销售增长。

　　业绩降速背后

　　行业一哥碧桂园业绩下降，来自疫情的影响只是冰山一角。冰山之下，公司“高周转”的弊端显现，不得不调整步伐。

　　2018年，公司在不到40天内连发3起安全事故、导致7人身亡，公司总裁莫斌现身向公众道歉，安全生产、高周转模式以及建筑质量一时成为全社会关注的焦点。彼时，公司创始人杨国强对外发表公开信，称将放慢发展速度，全面提升治理水平。

　　此后，安全成为公司关注的重点，也就在这之后，公司鲜少提及高周转模式。

　　高周转模式对公司贡献功不可没，它将公司从一家10多年前、年销售200多亿的区域房企，推向年销售超5000亿元的行业龙头，不少中小房企纷纷效仿。

　　高周转模式是把双刃剑，一方面让公司迅速崛起，也让公司尝尽苦头。

　　恰逢2018年中国楼市调控加码，随着此后几年调控延续，房企去杠杆、加速产品去化，中国房企日子开始难过起来，万科那句“活下去”，成为中国房地产行业最好的注解。

　　碧桂园同样有着极强的求生欲，放缓拿地、减员增效、降低负债等措施不断推出。

　　首先，公司拿地逐年放缓，其土地储备规模从2017年高峰期的2.82亿平方米（建筑面积）逐年下行，截至2020年6月末，为2.66亿平方米。

　　另外，降低负债成为公司重要工作。截至2020年末，公司净借贷比率55.6%，总借贷规模降至3264.9亿元，同比下降11.7%。去年借贷成本5.56%，同比下降0.78个百分点。其资产负债率为87.25%，较上年减少1.29个百分点。

　　而减员增效，至今是公司讳莫忌深的话题。

　　斑马消费统计显示，2018年，公司员工数量为13.1万人，截至2020年6月，公司员工仅为8.79万人。这两年半里，减员规模超过4万人。

　　此外，公司仍有大量项目集中三四线城市，也是影响公司发展的重要原因之一。2020年上半年，公司权益合同销售额55%位于三四线城市。根据报道，公司2020年新获得511宗土地，权益总代价2092亿元，65%位于三四线城市。

　　其实，公司更为棘手的是塌方式贪腐事件爆发。

　　去年，碧桂园集团先后多次发布贵州区域监察通报，贵州区域成为贪腐重灾区。日前有媒体报道贵州区域前总裁级别高管，涉虚假合同套取资金等已被捕。