新城危机 王晓松要避开哪些雷？

　　观点地产网 在临危成为新城控股董事长后，王晓松的第一个重要决策就是出售自家公司的项目。

　　7月22日，经过了几天的短暂平静，新城系的黑天鹅事件再度发酵。

　　首先是有自媒体爆料，新城控股已经开始打包旗下资产，共有约68个项目的权益待售，且项目大多以纯住宅项目为主，覆盖华东、安徽、山东等各个区域。

　　有业内人士认为，此举不乏是新城内部对未来局势的悲观预判。

　　为此，新城方面在当日晚间迅速发布公告作出澄清。

　　其表示，截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），并非网传的68个，同时拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。

　　其中，新城已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。

　　但由于没有达到信披标准，新城未对上述5个项目的交易对象及项目情况进行披露。

　　尽管新城在公告中强调，前述项目尚未开始销售，转让该部分项目公司股权不会对公司2019年经营业绩产生较大影响。

　　但对于处于舆情脆弱时刻的新城而言，任何决策都可能被市场无限放大，导致悲观情绪蔓延。

　　7月23日开盘后，新城系股票全面走低，截至晚间收市，A股平台新城控股再度跌停，每股报收26.73元，港股新城发展跌幅达11.30%，报收6.75港币每股。

　　事实上，从前董事长王振华事件爆出后，一直处于风口浪尖的新城反应都稍显被动，相比断臂求生的惨烈，当舆论的喧嚣过后，新城显然正为未来可能浮现的“隐患”做准备。

　　而对王晓松而言，出售项目获得现金，保障新城的资金安全或许只是第一步，接下来他需要面对的是许多不确定的问题，以及新城未来的路。

　　危机与现金流管控

　　不可否认的是，无论何时对房企而言，现金流都是最需要守住的底线，刚刚经历风暴的新城同样如此。

　　熟悉新城控股的相关人士向观点地产新媒体透露，此次新城出售也主要是为回收土地款，处于协商交易的40个项目均为近期新拿的项目，以住宅项目为主。

　　“出售的项目大多不是由新城操盘，那些新城操盘的项目，也属于利润率不算特别高的部分。”上述人士补充道。

　　至于出售项目的体量、位置、出售金额、新城所占的权益比例以及交易的对象，由于尚在洽谈，新城方面则表示不便透露，未来以公告为准。

　　不过据媒体报道，除此前爆料的金科将接盘外，阳光城、新力、弘阳等目前有一定规模诉求的企业也出现在交易之中。

　　仅从项目数量来看，40个项目或许只是新城整个土地储备中的一小部份。

　　2018年报显示，新城共计新增土地储备共164幅，期内共有295个在建子项目。而今年3月的业绩会上，新城则透露其目前土地储备已高达1.1亿平方米，可以产生的货值超过1万亿元。

　　但上述人士坦言，此次新城出售项目更多是出于保证公司现金流安全，预防经营风险。

　　“从行业背景来看，下半年房地产行业的融资监管是趋紧，调控也没有见放松，因此整个行业基本都是以现金为王，本来新城也有计划增加公司的货币资金，以达到规模、利润和现金流之间的平衡。再加上遭遇这次事件后，新城更开始在内部强调预防经营风险，所以才会做上述交易。”

　　事实上，为应对经济下行，部分地方政府去年以来放宽了落户限制、减少或取消了新购住房禁售的年限，今年一季度的境内外地产债发行创下新高。

　　根据新城控股5月初披露的数据，截至2019年4月30日，新城控股借款余额约为967.68亿元，相较于2018年末借款余额727.05亿元，增加了240.63亿元，占2018年末经审计净资产509.57亿元的比重为47.22%。

　　值得注意的是，今年上半年，新城在拿地上也继续高歌猛进。

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年1-6月，新城共斥资487.03亿元拿地，同期内销售额1224.17亿元，拿地销售比接近40%。

　　另一方面，在商业项目吾悦广场的开业上，新城也依旧保持了高速扩展的态势。

　　2018年报显示，2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租费收入40亿元，在不久前举行的新城半年工作会议中，上述目标也没有改变，这也意味着大量资金的投入。

　　由此，对新城而言，左手拿地，右手举债之下，现金流将是巨大考验。

　　与此同时，随着一季度融资热度提升，5月份开始，房企融资政策风向突变，则为房企的资金流动蒙上阴影。

　　5月，银保监会23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，随后央行与证监会据悉暂缓部分房企的债券及ABS融资；7月，发改委发文，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　业内人士预测，未来地产的韧性将减弱，周期向下的概率较高。

　　显然，当企业的黑天鹅遇上行业下行压力，尤其是资金端口的收紧，王晓松此次选择主动兜售项目，对新城而言或许可以暂缓可能面临的资金危机。

　　王晓松的任务

　　尽管面临“内忧外患”，但在不久前的半年经营工作会上，新任董事长王晓松于会上公开表示，新城将坚持2019年2700亿元的销售目标不变。

　　不过，随着前任董事长的事件尘埃落定，临危受命的王晓松可能面临的问题依旧很多。

　　首当其冲的依旧是债务危机。

　　此前，多家评级机构都调整了对新城系平台的评级，其中标普将新城发展评级从稳定调至负面观察，穆迪则对新城控股和新城发展的所有展望已从稳定调整至评级观察。

　　穆迪表示，将重点关注王振华被批捕后，对公司运营、潜在控制权变更、融资渠道和融资成本的影响。

　　此外，新董事长上任后，与一众旧高管的磨合，以及事件爆发后，公司负面评论对员工情绪的影响也需要长时间的修补与磨合。

　　据观点地产新媒体了解，尽管2009年就进入新城工作，但在新城规模突飞猛进的2016年-2018年，王晓松是缺位的，彼时他选择了出国进修，直到2018年8月底，才正式回归新城。

　　在其2016年离开时，新城的规模才刚刚跨过300亿，而2018年末，新城的年度销售额已经突破2000亿。

　　换言之，没有经历新城最关键的三年，在团队打造、市场变化以及各种政商关系中，王晓松仍有很多功课需要弥补。

　　“员工的情绪都还是比较平稳的，而且人员的稳定性也很好，另外，事件发生后，相关部门都在与机构投资者持续地做沟通。”对于新城内部的近况，上述熟悉新城的相关人士向观点地产新媒体如是回应。

　　与此同时，在拿地上，此前一直保持积极的新城也透露出了谨慎的态度，有报道称，新城控股目前已暂停巨额拿地。

　　由此，王晓松能否顺利完成2019年的任务，还需要市场的考验。此外，度过了眼前的坎后，未来的新城还能否留在头部房企的位置，王晓松的挑战并不小。