万达恒大私有化加速 内房企业“冲A”势头凶猛

　　港股在周一收盘出现连续第二个交易日下跌，恒生指数早盘低开后，盘中跌幅一度扩大至最多超过200点，收市报21304.44点，全日下跌162.6点，跌幅为0.76%，大市成交比前一个交易日减少近13%，至559.12亿港元。

　　蓝筹重磅股整体回落，腾讯控股(00700.HK)和汇丰控股(00005.HK)跌幅超过1%；港交所(00388.HK)跌幅逾2%，200港元关口失守；恒安国际(01044.HK)跌幅近3%，成为昨日表现最弱势的蓝筹股；康师傅(00322.HK)则逆市上升2.33%，收盘报9.2港元，成为昨日表现最好的蓝筹股。

　　从板块方面看，内房股无疑是最受关注的板块之一。万达商业(03699.HK)昨日开盘前申请停牌，消息称，公司将公布一项40亿美元的私有化交易；另外，刚刚宣布入主在深圳上市的内房企业嘉凯城的恒大地产(03333.HK)，昨日逆市走高，股价上升3.69%，收盘报5.9港元。

　　恒大回归A股“准备动作”基本完成

　　恒大地产于24日公告称，公司以每股3.79元的价格从浙商集团、杭钢集团、国大集团等收购嘉凯城约9.52亿股股份，合计金额约36.1亿元，占总股本的52.78%，恒大将因此成为嘉凯城的控股股东。

　　资料显示，嘉凯城是浙江省国资委旗下唯一的房地产上市公司，2009年在深交所上市，资产规模近350亿元。就此次收购，有业内人士指出，获得境内上市平台成为回归A股的一条重要捷径。随着此次收购，恒大回归A股的“准备动作”基本完成，在香港市场提速私有化将是公司下一步重要举措。

　　交易数据显示，恒大地产在2015年连续回购共计约19.23亿股公司股份，涉及资金约103亿港元；实际上，早在2014年，恒大同样以大手笔斥巨资回购股份，以近59亿港元回购了17.63亿股。目前公司大股东的持股比例已接近75%，这意味公司距离完成私有化仅一步之遥。

　　市场人士认为，恒大借此次收购将可丰富公司土地储备资源，进一步增加在一、二线城市项目量的占比，同时拥有境内A股上市平台将可增强公司的持续融资能力。兴业金融证券内房分析员何志忠表示，目前恒大的债务规模较大且有很多离岸债务，如果公司被私有化或放弃H股上市地位，对公司日后融资的评估及获得信贷评级等带来一些不便，“因此，不排除公司回归A股是为了争取多一个融资平台，对其日后无论在内地、香港、其他海外市场融资都会带来方便。”

　　万达商业或提高私有化报价

　　万达商业目前是中国最大的商业房地产开发商，公司股份上周五收盘报51.3港元，高于之前提出的每股48港元的初步私有化价格。因此，公司昨日的临时停牌意味着万达商业有可能再次提高私有化报价。

　　据悉，万达商业的母公司、房地产和娱乐企业集团万达集团早前曾对私人投资者表示，万达商业在内地上市后投资者可获得两倍回报。外电援引消息人士的话称，目前已有私人投资者正在帮助万达集团为万达商业的私有化交易提供资金，之后他们将拥有退市后实体的非上市、不可交易股份。

　　彭博引述万达发给潜在投资者的一份文件显示，董事长王健林正在寻找潜在投资者，帮助其收购万达商业地产(03699.HK)最高14.41%股份。文件称，如果万达商业地产在2018年8月31日以前或者从香港退市两年之后依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。同时，为了增加投资者信心，万达还强调，在内地挂牌的一些地产公司的估值水平是香港上市可比地产公司的3倍还要多。

　　香港证券业持牌人士王雅媛认为，文件中有两点要留意：第一，对于“回报约3倍多”的说法，是针对潜在投资者在理论上最佳的情况下而言，以目前内地一线内房的平均市账率1.2倍计算，如果万达能以相同的水平上市的话，价格最多会高出万达集团提出的48港元一倍；第二，万达分别向海外及境内投资者提供了12%和10%的保底回报率，这一点更令人确信48港元一定不会是万达商业的最后私有化报价。

　　王雅媛指出，基于万达上市后股价曾经升至近80港元，为股东提供了足够的获利空间。从这个角度去看，王健林并不需要给基础投资者提供12%或10%相当的优惠回报。至于文件中提出的约3倍多的回报，如果以48港元上市的A股数量为3亿股， 假设在解禁股到期前，公司并没有新增任何股票，那么以万达的实力及号召力，要炒起这么一只流通市值只有100多亿人民币的A股“的确是有这种可能性”。

　　内房企业回归A股利弊

　　对于恒大和万达近期动作频频，有港股证券分析师认为，出现回归A股潮流的一个主要原因，是境内外市场对内房企业的估值有很大差异。以香港上市企业为例，在港上市的内房股与A股的地产股估值差距一直较大，例如：万科A与绿地控股的市盈率分别为15倍与24倍，但香港内房股的平均市盈率不足7倍。因此，内地房地产企业龙头回归A股不仅有助于公司自身估值提升、回归合理，同时也有助于增加A股市场优质企业供给，从长远看更有利于A股市场长期稳定发展。

　　不过，也有一些外资机构对内房企业的前景持悲观的看法。国际评级机构穆迪在最近发表的研究报告中表示，绿地控股、越秀地产(00123.HK)、远洋地产(03377.HK)、保利地产(600048.SH)旗下的恒利(香港)置业、万达商业(03699.HK)旗下万达商业地产(香港)等5家内房企业可能会遭到降级，主要原因是这些公司的负债比率高企以及盈利能力疲弱。穆迪称，上述5家公司的评级均为“Baa3”，前景展望为“负面”，由于“Baa3”是投资级别中最低的一级，因此一旦上述公司再被降级，将会成为非投资级别或投机级别。

　　穆迪强调，上述房企的负债情况、合同销售额(相对销售目标)的完成情况、回款率及未来土地投资等指标值得投资者密切关注。