焦虑蔓延 房地产股惨烈杀跌

　　昨日，A股地产股再度迎来一次惨烈杀跌，数据显示房地产指数下跌1.27%，大部分个股屡创新低。《金证券》记者发现，对地产股的焦虑正在市场蔓延，甚至知名券商笔下也透露出担心。

　　惨烈下跌

　　昨日地产股普遍下跌，尾盘沙河股份近乎跌停，新城控股、泰禾集体、阳光城跌幅均超过4%。

　　K线可见，今年以来房地产股一路下行。万科A贵为行业老大，其股价表现同样让股东心塞。该公司最近15个交易日只收了3根阳线，最近32个交易日仅收了9根阳线。昨日万科A再度下跌3.4%，报25.6元。如果以今年1月24日的高点42.24元计算，阶段跌幅达到四成。

　　对于地产股持续萎靡，业内人士分析，一方面，3月中开始的政策调控进一步升级加剧了市场对于房地产行业前景预测的不确定性。据了解，半个多月以来，住建部就楼市问题共约谈了12个城市的负责人，多地楼市随之迎来密集调控期，近日就有成都、太原及贵阳等城市相继出台了更严格的限购、限售政策。

　　另一方面，海通证券研报显示，上市地产企业的负债率始终较高，截至2018年一季度末，上市房地产企业有息债务规模已经接近3万亿，平均资产负债率依旧在70%以上。在去杠杆的背景下，多数行业的杠杆率都有不同程度的降低，而去年房地产行业整体负债率较2016年反而增加了2.2个百分点，高杠杆模式依旧。

　　值得一提的是，东方园林20日晚间公告2018年公开发行公司债券(第一期)发行结果，原计划2个品种发行规模不超过10亿元，最终发行规模合计0.5亿元。

　　“10亿缩减到0.5亿，而且发生在明星企业身上，这不禁让人担心，东方园林的发债失败会波及到资金密集型的地产股，地产股怎么好得起来？”《金证券》记者接触的沪上私募人士称。

　　激烈博弈

　　《金证券》记者发现，对地产股的焦虑正在市场蔓延，甚至知名券商也透露出担心。

　　海通证券最新研报就指出，前些年宽松的融资环境以及持续走高的房价刺激下，房地产企业依靠大量的融资快速扩张规模，债务规模一路走高。今年下半年地产债即将迎来债务到期高峰，截至5月20日，今年地产债总偿还量565亿，但年内还有1085亿地产债到期，3165亿地产债面临回售行权，下半年偿付压力骤升。但融资端看，债券融资尚无起色，影子银行监管趋严、非标萎缩，而表内贷款又受资本金、行业政策制约，再融资难度增加，对于以资金链为生命线的房地产行业，整体债务风险增加。

　　前述私募人士进一步表示，提升上市公司市值，一是稳定的基本面，二是消除不确定性，“从这两方面来看，目前地产股都不是最佳的投机时机。房地产是长周期行业，现阶段整个行业的关键词可能就是回落、避险。”

　　当然，市场不乏乐观声音。广发证券分析师乐加栋表示，房企存货流动性较强，大多数房企资金相对安全。融资收紧对房企的负面影响在于成本上升对利润率的摊薄，但冲击也有限。因此，继续看好低估值的一二线龙头房企。

　　有基金经理也表示，分析房地产行业和房地产股票时，不应用相同的思考逻辑，房产股目前估值仍然普遍偏低。只不过，房地产行业开始步入比拼内功的阶段，融资成本和拿地成本是否够低、溢价能力和操盘能力是否够强，构成了房地产公司的核心竞争优势。