银行保险资产荒下抢食住房金融 民间金融隐退

　　[所谓“赎楼”，是指在二手房交易时，卖方需要结清欠款，赎出房地产证，才能进行正常交易。赎楼大致有三种模式：担保赎楼、垫资赎楼和买方首付款赎楼。]

　　资产荒下，素以安全著称的住房金融业务开始成为抢手货。

　　作为住房金融的主力军，银行不仅持续加码个人住房按揭贷款，此前一度沉寂的房屋抵押贷也开始被推出市场。

　　银行的需求带动了各路金融机构的热情。11日，光大银行、太平洋产险、大道金服三方联手推出产权交易保险，剑指住房金融中的赎楼业务。此前，邮储银行、中信银行、众安保险、联合保险等都推出了类似的业务。

　　事实上，赎楼本是担保公司、小贷公司的既有业务，在网贷细则出台之前，也有相当一部分P2P涉猎赎楼等住房金融，之后，随着网贷细则对于借款人金额的限制，P2P的住房金融业务存量逐渐萎缩。

　　而保险公司的出现实际上是替代了原本担保、小贷以及P2P扮演的角色，将担保、过桥垫资转变为保单的形式，并。传统金融开始替代民间金融成为住房金融的主要参与者。

　　保险深入住房金融

　　所谓“赎楼”，是指在二手房交易时，如果卖方房产是按揭购买且贷款尚未结清，即房屋抵押给了银行，卖方需要结清欠款，赎出房地产证，才能进行正常交易。赎楼大致有三种模式：担保赎楼、垫资赎楼和买方首付款赎楼。

　　担保赎楼是由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，赎出房地产证；垫资赎楼是由担保公司、小贷公司等民间金融机构向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证。买方首付款赎楼是买方用首付款为卖房赎楼。

　　赎楼原本是银行和担保公司、小贷公司的既有业务，银行的赎楼业务通常与指定担保公司合作，以降低风险。尽管模式不同，但上述三种赎楼方式均为先赎楼后放款。

　　而保险公司的出现改变了传统的赎楼模式，并衍生出新的业务流程：买卖双方通过地产中介签合同以后，先投保一份产权交易险，买方银行直接发放已经获得审批通过的按揭款，这样卖方就可以提前收到房款，其余的过户、抵押等手续可随后再办理。

　　大道金服董事长柳博对本报说，相较于传统的先赎楼后放款的方式，这种产权交易险交易方式可以提前一个多月实现房产交割，卖方也可以较快地收到款；新模式的客户费用比原来降低一半以上；保险公司对整个交易过程承保，抵御可能发生的风险。

　　事实上，产权交易保险是海外比较成熟的保险产品，比如TitleInsuranceCompany就是专门从事产权交易保险的保险公司。除了太平洋产险以外，今年包括众安保险、联合保险等也相继推出了产权交易保险的服务。

　　在产权交易保险出现之前，国内保险公司对住房金融的渗透并不多，险种也比较单一，最为常见的是普通财产险，即银行在个人住房贷款时要求借款人对抵押物进行财产保险，财产保险只是对贷款所购得住房在遭受火灾等意外事故时对抵押物的价值进行补偿，以保证抵押权的实现。

　　对于流程创新，光大银行副行长李杰说，新模式社会意义巨大，银行可以全链条参与整个房产交易金融服务的流程。一方面能够有效解决房产交易服务存在的痛点，保障客户房产交易期间的资金和权益安全。同时在实操层面将住房金融服务全面嵌入到金融监管体系之内，大幅降低住房金融领域的系统风险隐患。

　　住房金融格局生变

　　其实，在网贷细则出台之前，住房金融也是P2P平台角逐的主战场，业务种类包括房屋抵押贷款、赎楼贷以及购房尾款等。

　　据盈灿咨询不完全统计，截至今年8月底，有773家网贷平台涉足住房金融业务，累计成交量1256亿元，约占网贷行业累计成交量的10.33%，综合收益率为10.96%，平均借款期限5.24个月。而去年同期P2P平台的住房金融业务成交量仅为650亿元，今年同比约增长93%。

　　8月24日，四部委联合发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（下称《暂行办法》），控制同一借款人在网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限，防范信贷集中风险。这使得P2P的“住房金融梦”戛然而止。盈灿咨询选取2016年1月1日至2016年8月24日期间203家涉足住房金融的P2P网贷平台、18867项借款标进行压力测试，测试结果显示：不区分企业和个人借款的情况下，单个标的借款金额超过20万的平台占比为96.06%，超过100万的平台占比为80.30%，而这些平台都在限额整顿之列。

　　“一般来说，住房金融都属于平台大单，涉及金额较大，面临业务转型或调整压力，我们这块业务旨在维持存量，不再新增增量，未来会慢慢萎缩。”深圳一家从事赎楼业务的P2P平台负责人对本报说。

　　2016年8月，住建部、银监会等七部委联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，对房产金融的规范性提出了明确要求。有业内人士认为，二手房交易中资金和时间的错配，衍生出大量非正规金融产品，均游离在国家金融监管体系之外，风险不可知、不可控，给金融秩序的稳定带来风险隐患。

　　如今，随着网贷平台的退出，以及保险公司对于担保、小贷份额的挤压，住房金融市场中的“民间队”也日趋薄弱，传统金融大举攻城略地。

　　9月29日，民生银行连发三款新产品，其中“优房闪贷”就是一款“互联网+抵押按揭贷款”产品，客户通过微信平台线上评估房屋价格，随时随地申请抵押按揭贷款。相似的还有招商银行的“有房就贷”，即便房子处于按揭状态，依旧可以贷款。

　　这种“二次抵押”的模式也在业内引起争议，有专家认为“二次抵押”存在较高风险。但上述深圳从事赎楼业务的P2P平台负责人对本报表示，无论是房屋抵押贷款，抑或是赎楼贷款，其风险均较低。

　　以赎楼业务为例，他解释，其中最大的风险点为借款人负债过高，赎楼后被债权人查封。“此种情况发生概率较小，只要将银行的批复背景、客户个人信用、公司经营情况调查清楚就可以最大程度避免。另外就是在扣款和回款环节，将钱款打入客户个人或公司账户后存在被借款人转走的情况，但只要将扣款账户和回款账户控制好，就不会发生这样的问题。”