房地产信托发行量猛增 年收益最高25%

　　房地产信托发行量猛增 年收益最高25%

　　净资本管理办法成效初现 高收益主动管理业务成信托公司首选

　　在银行信贷紧缩、房企自身项目销售不畅的环境下，今年房地产企业普遍面临资金压力。急需用钱的房企纷纷“借道”信托公司，集合类房地产信托产品量价齐升，不但规模较去年翻番，产品收益也从此前的6%涨至最高的25%。

　　在银监会关于信托公司的净资本管理办法出台后，在业务转型和监管合规的压力下，信托公司纷纷选择集合类房地产信托产品，将宝贵的净资本投向高收益的主动管理类业务。

　　房地产信托发行量收益率齐升

　　楼市第二轮调控启动后，房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。《每日经济新闻》调查发现，集合类房地产信托产品发行量和收益率近日齐升，近2个月发行规模已经赶上去年全年水平，产品收益也从此前的6%涨至最高25%。

　　公开数据显示，今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿，其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。

　　据用益信托统计显示，2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元，和2009全年的发行规模449亿元相当。

　　此外，今年上半年，房地产信托在全体信托项目占比接近50%。今年8月，这一比例更是高达56%。相比之下，此前7年间，房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。

　　从产品收益看，7月后发行的集合类信托产品年化收益普遍位于8%以上，有的高达15%、17.5%和20%，最高甚至达到25%。相比之下，今年上半年收益率在9%至12%已属罕见。

　　从产品说明书看，上述产品主要针对机构投资者，认购起点从30万到300万不等，参与较为活跃的包括平安信托和杭州工商信托两家公司。

　　华融信托上述负责人称，在今年的信贷环境下，房企从银行融资有难度，楼市新政又使得房企很难靠自身项目销售缓解资金压力，尽管近期楼市出现短暂的回暖，但宏观调控的大环境下，房企的资金压力依然较大。

　　据调查，房企银行融资的成本由利息和财务顾问费组成，利率一般按基准利率上浮20%至30%，部分商业银行则以顾问费取代利率上浮。

　　华融信托深圳分公司某负责人认为，银行给房企发放贷款都是以开发贷为主，要求有项目作支撑，需四证齐全，且对资金用途有严格限制，而信托资金使用相对灵活，这些优势都是银行贷款不具备的。

　　不过，相比之下，房企的信托融资成本普遍高于从银行借款。其中，大型开发商融资成本每年约为11%至12%，中小型开发商为15%至20%。“除此以外，按照募集资金的规模，信托公司还要收取1%至3%的管理费，最高为5%。”

　　“虽然信托融资成本高，但是从双方接洽到产品发行和募集成功，全过程不过2至3个月，和房企银行融资的时间成本相当。”上述人士表示。

　　房地产信托抵押率决定风险资本

　　按照银监会近日下发的《信托公司净资本管理办法》，信托公司需要按照业务类别和对应的风险系数计算风险资产，并且直接和净资本挂钩。

　　知情人士告诉 《每日经济新闻》记者，受此影响，集合类的房地产信托这种高收益的主动管理类业务便成了信托公司的首选。对信托公司而言，银信合作的平台类产品1‰的管理费也远比不上房地产信托产品1%至3%的管理费。

　　据悉，和《办法》配套的《信托风险调整表》显示，房地产信托按照抵押率的不同，设定了不同的风险系数，这意味着产品的抵押率越低，所占用的风险资产也相应提高。

　　对此，某信托公司负责人表示，房地产信托大多是集合类业务，信托公司每年这类业务的规模最多数百亿，而银信合作产品如中融信托1年就做1000多亿；由于基数小，即使投向风险系数高的房地产领域，也不会对信托整体的净资本规模造成大的冲击。

　　上述人士进一步称，相比之下，银信合作的“单一”信托由银行主导，信托公司采用“以量补价”的方式导致这类业务规模庞大，在净资本管理办法的约束下，受影响也较大。