大量钱杀入房地产信托 炒家变思路卖房买信托(3)

　　成本高

　　风险累积切忌盲目

　　普益财富信托研究员陈朋真向记者介绍，其实房地产信托一直是信托公司比较看好的业务，但因为之前房地产公司从银行贷款的融资渠道比较畅通，加之银监会管 制较严，房地产信托一直处于不冷不热的境地。去年5月“国四条”出台后，银行对房地产开发贷收紧，房地产公司从银行融资受困、股市融资也很难，被迫挤到信 托市场，房地产信托开始渐热。很快，在去年年底，银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，控制房地产信托业的增长。没想到，低迷了两个 月后，从今年3月开始，房地产信托又热起来，截止到5月11日，已经发售了175款，可以说是一天一款，融资规模已近1000亿元，平均预期收益率还在不 断走高。

　　对于目前的房地产信托热，接受记者采访的银行理财中心赵经理提醒说，预期收益率的不断走高，意味着开发商通过信托融资的成本在 增加。据他介绍，以前，一款预期年化收益率8％的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5％，开发商的融 资成本在13％左右，而现在，随着越来越多的开发商往信托上挤，承诺的预期年化收益率越来越高，平均达到10％左右，给信托公司的费用，也在加大，7％、 8％很正常。那么，开发商的融资成本就将达到17％以上，这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下，开发商的利益应该是越来越低的。受到双方 面的重压，开发商的压力很大，房地产信托的风险在不断累积。赵经理透露，行业内有传闻，银监会已经注意到了这种苗头，并对地产信托猛增的态势表示担忧，很 可能于近期出台新规，进一步收紧房地产信托业务。

　　这个消息对开发商来说不是一件好事儿，但对于投资者来说是个利好，赵经理特别强调一 点，对于投资者来说，不能把安全寄托于别人，信托产品以前没有出过事儿，并不代表着以后不会出事儿。虽然信托产品目前已经很成熟、很规范了，开发商通过信 托寻求短期“过桥资金”的现象也很少了，但对于一些承诺很高收益的信托产品，不排除还有这种现象的可能，否则人家凭什么给你这么高的回报呀，回报是与风险 对等的。所以，投资者选择产品时，一定要精选信托公司、了解开发商的抵押担保情况、资金去向、项目位置、未来前景等情况。

　　有过多年房地 产信托投资经验的姜女士也说，这么多年，信托产品对投资者来说没有损失过，但房地产信托没有失败的项目不太可能，可能有的项目没做好，信托公司为了行业信 誉，通过自身周转、同行拆借等方式解决了，因此，买大信托公司的小额信托对她来说是首选，万一项目有问题，大公司能托得住。她认为这一点对于像孙艳红这样 刚“上路”的新手更加重要，不能光图收益高，折在半路。