房地产信托预期年化收益高达25% 风险加大

　　近期，房地产信托市场上出现了号称"预期收益率达到25%"的理财产品，令投资者大为惊讶。而惊讶之余，市场人士也开始担忧房地产商目前的资金链是否还能承受得了如此高的兑付要求。对此，业内专家表示，目前房企资金"缺血"严重，从中长期来看，房地产信托产品风险加大，投资者应对超出常规收益的理财产品保持谨慎。

　　最高收益逾25%上周共16家信托公司参与发行了22款集合信托产品，发行规模31.24亿元。与前一周相比，上周发行的产品数量减少8款，规模较前一周的80.28亿元环比下降61.08%。当周发行的固定期限类产品的平均规模为1.42亿元，较此前一周的2.68亿环比回落46.93%，平均期限为1.8年，不过，平均收益却达到9.62%，比前一周的9.53%有所提高。分析人士表示，信托产品收益率的不断提高源于对信托产品的需求不断扩大，而信贷规模的不断压缩也使得信托市场成为银行信贷市场的重要替代品。

　　上周发行的22款产品中，有10款是投向房地产市场的，拟募集资金22.2亿元，占总发行规模的71.06%。与此同时，上周的集合信托产品投资领域仍集中在房地产领域，共有13款房地产信托产品成立，募集资金33.81亿元，占总规模的46.35%。

　　随着房地产调控的长期化，银行信贷对房地产开发商依然"惜贷如金"，"缺血"的房地产商开始不惜代价求助信托这个融资渠道。上周，一款号称预期年化收益率可以达到25%的房地产信托出现在杭州，令业界大为震惊。据悉，有杭州的投资者收到一条来自平安信托的营销短信，称该信托公司与杭州某房地产集团联袂打造了平安财富安城1号房地产基金依托产品，以股权投资方式参与该房地产公司的多个优质项目，选取预期年化收益在25%以上的项目为种子储备，投资者可享受房地产投资收益，资金门槛是300万元。对此，有信托公司人士表示，25%的收益率对房地产信托来说，肯定是太高了，如果再算上给信托公司的佣金，该房地产商承诺的无疑是一笔巨款。如果不是在合约设计上有很大的创新，只能说明这家房地产公司太缺钱了。

　　业内专家表示，近段时间房企通过信托渠道融资成本不断走高，目前已经在30%左右，最高的甚至已达45%。即使目前房企还能承受当前的融资成本，但这偏离了正常范围，中长期来看风险不可小觑。

　　产品设计并非"万无一失"西南财经大学信托与理财研究所监测数据显示，2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款，其平均的年化收益率高达10.86%，在各类信托产品中仍然处于明显的领先地位。

　　根据诺亚财富管理中心的研究员肖闰月统计，今年6月份共有42家信托公司发行184款信托产品，可统计规模的167只产品资金总量为44550亿元，这些信托产品主要采取股权投资的方式投资于房地产领域。"6月份投资于房地产的产品是53款，可统计规模达到196.98亿元，占比44%。"肖闰月表示。

　　而根据用益信托研究所的统计数据，今年上半年房地产信托仍然大规模增长，集合信托产品规模达2159亿元，其中投资于房地产领域的规模为890亿元，占全部集合信托产品的41.22%。二季度，房地产信托每月的规模分别为385.37亿元、324.64亿元、341.14亿元。

　　分析人士表示，由于信托制度内在的灵活性，加上信托公司跨越股权、债券、物权投资的优势，只要产品抵押有保障，应该不会发生资金风险。但是，信托公司目前普遍只满足于实现对房地产项目公司100%的控制，对流动性风险缺乏足够的重视。一旦流动性出现问题，即便控制再多的股权和资产，要套现资金还是有难度的，到时候难保不发生"无法兑付"的巨大风险。

　　去年以来，主流的房地产信托产品设计模式为"大信托"、"结构化设计"。其基本原理是，房地产开发商将存量资产，主要是开发商在房地产项目公司的股权（体现为开发商对项目的先期投入），用于认购一个集合信托计划的劣后受益权部分，普通信托投资者则现金出资认购优先受益权部分。然后，信托计划100%控股房地产项目公司，信托公司向项目公司派驻特殊董事，拥有对重大事项的一票否决权；同时，信托公司保管项目公司的财务印章并监管银行账户，项目公司用每一分钱都必须征得信托公司的同意。

　　信托公司认为，这样的交易结构首先杜绝了开发商挪用资金的情形，同时使开发商的资产注入进信托计划，也相当于对信托资金提供了担保。但是，信托产品具有强烈的刚性兑付特征，即信托产品到期，信托公司必须分配给投资者本金和固定收益。此前业内就曾出现过产品到期却无法兑付的先例，因此从这个角度来说，目前的房地产信托设计上依然存在不小的风险。