中小房企融资全面转向信托 信托收紧趋势明显

      奇高的收益率及监管层的严密关注再次将房地产信托置于风口浪尖。记者近日采访了解到,被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求几乎全面转向信托,信托资金已成为中小房企的主要融资来源。

　　专家表示,目前房地产开发企业的信托融资成本已超过15%,而楼市需求已显疲态,双面挤压下,市场风险累计不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政,但无论对产品销售渠道银行,还是发行方信托公司,均屡屡提示风险、释放紧缩信号。投资者也应重视其中风险,不应盲目追求高收益率。

　　——中小房地产企业融资全面转向信托

　　北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博告诉记者,他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务,目前正在帮助银行清收,已经有部分企业由于资金链紧张而倒闭,主要集中在房地产项目。“国家出台一列房地产调控政策,就是要让一部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷,通过我们公司介绍融资的100%都是房地产企业,普遍希望能通过信托融资。”

　　细探近几个月各个信托公司发行的房地产信托计划,大部分都投向非一线城市的中小房地产开发企业,也不乏知名大型房企身影,如世贸股份、阳光壹佰集团。特别是世贸股份,自去年5月以来,已前后进行了6次信托融资,募集资金共计31亿元。

　　自从国家针对房地产开始“组合拳”式的严厉紧缩政策,房地产信托就逆势而起、异常火爆。中国信托业协会公布的数据显示,今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元,同比增长12.5%。

　　同期,央行数据显示,一季度人民币房地产贷款新增5095亿元,同比少增3338亿元,房地产开发贷款新增1678亿元,比上年末回落6.5个百分点,其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。

　　信贷与信托“此消彼长”,可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源。

　　众多信托公司人士均表示,房地产企业“求资若渴”,而信托公司受到净资本管理约束,不可能无限制发行信托产品,使得房地产信托“供不应求”,收益率屡屡创新高。

　　2010年10月之前,房地产信托最低年化收益率普遍在5.50%-6.00%之间,10月之后达到6.60%,今年以来最低收益率均在7%以上,最低收益率接近10%的房地产信托产品举不胜举。而信托产品的最高预期收益率从15%一路看涨,个别甚至超过20%。

　　——市场风险累计 房地产信托收紧趋势明显

　　好买基金研究中心报告指出,若考虑信托发行费用及信托公司收益,目前房地产开发企业通过信托计划融资的成本一般均在15%以上,高者甚至达到了25%-30%。

　　一面是奇高的资金成本,一面是已显疲态的房地产市场,风险累积不容忽视。去年,银监会就出台《信托公司净资本管理办法》,拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司;随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,要求各家信托公司自查发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件,并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。

　　4月份以来,信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息,尽管银监会人士表态并未叫停,对房地产信托业务的要求没有变化,不过银监会确实已对房地产信托产品最重要的销售渠道——商业银行进行窗口指导。

　　据了解,银监会主要领导在4月的2011年第二次经济金融形势通报会上表示,“对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业,银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。”

　　银监会主席刘明康明确表示,要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管。

　　好买基金研究中心分析认为,监管的紧缩信号已经释放,无论是从资金主要募集方银行,还是从产品发行方信托,均遏制了房地产信托的推出。从银行层面看,这一重要的营销渠道对房地产信托的谨慎参与,甚至停售,无疑将大大影响产品的募集。从信托层面看,目前已有一些大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定了上限,严格控制房地产信托的规模。

　　联华国际信托高级信托经理周林表示,银监会虽然明确近期不会针对房地产出台新规,但业界都认为紧缩趋势明显,最近希望多做几个项目,冲一冲,毕竟对不少信托公司来说,房地产信托是非常重要的盈利来源。

　　百瑞信托研究发展中心博士后科研工作站主任罗靖对记者表示,一方面,商业银行暂停销售房地产信托确实有比较大的影响,特别是那些非常依赖银行渠道的信托公司;另一方面,投资者对房地产市场投资也愈发谨慎。

　　多位信托公司人士向记者证实:“房地产信托现在确实没以前那么好卖。”尽管信托产品有动辄超过10%甚至接近20%的预期收益率。

　　罗靖说,信托公司自身也对房地产信托进行结构性调整,其重心已从住宅类房地产转向商业地产,类似“汇贤房地产信托投资基金”的产品会越来越多。即便要做住宅类也会选择优质公司,并将好几个项目打包做成基金,以此分散信托产品风险。

　　需要指出,即使房地产价格下跌,信托公司自身面临的风险实际很小。一方面,信托公司目前处于“卖方市场”,挑选项目余地较大,有机会选择资质优秀的房地产企业,并在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带责任条款上做更好的考虑。

　　另一方面,信托产品有破产隔离机制,即便信托计划项目出现了风险、甚至破产,信托公司也没有连带责任,即信托公司本身甚至可以说是“零风险”。