房价明年上半年下跌(2)

　　我们的团队针对各地房地产开发商的调查显示，调控政策的影响力有限——开发商的资金面并未受到很大压力，成交量继续维持在可接受的水平，且市场情绪有所改善。

　　与此同时，房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，并将需要很长一段时间来消化。不过，这一供给冲击主要集中在三、四线城市，而一线城市及许多二线城市（价格最不合理的地方）的供给仍十分有限。

　　综上，未来不会推出新一轮大规模调控政策。预计未来数次加息及房产税试点将成为紧缩房地产市场的主要政策措施。明年上半年库存攀高或将冲击建设活动——并可能拖低经济增速，促使决策层对房地产业调控政策再做斟酌。

　　未来几月面临供给冲击

　　目前，库存主要集中在二线城市及其他三、四线城市。

　　在2009年二季度人们的购房热情开始兴起后不久，开发商就开始大量购入土地。今年土地销售量仍未出现大幅度下滑。未来数月内供给量将大幅增加，而当前需求走势则远不及2009年时强劲。市场正面临供给过剩问题（见图1、2）。

　　就像每个开发商常说的，做房地产最重要的三点是什么？我们对35个大城市的调查分析显示，全国各地的库存量存在很大差异（见图3、4）。

　　一线城市整体来说并未面临很大问题；库存主要集中在二线城市及其他三、四线城市。但一些二级城市与其他同类城市的情况非常不一样，北京也与上海的情况不太一样。预计2011年各城市供给状况可分成三种情况。

　　1.持续供给不足——上海、深圳和成都。这些城市的库存月数似乎将维持负值水平，因此仍面临巨大的价格上涨压力。

　　2.接近供求平衡——包括北京、重庆、杭州、南京、苏州、西安和长沙等许多城市均将出现供求基本平衡的局面（假设成交量维持8-10月水平）。这些城市的价格在2009-2010年大幅上涨，而短期内似乎不会出现扰乱价格走势的供给冲击。

　　3.供给过剩。包括天津、广州、武汉、大连和厦门等二线城市，可能会出现大规模的供给冲击。这些城市的价格将面临更大的下跌压力。

　　总的来看，尽管从全国范围来看未来几个月内市场面临一轮供给冲击，但各城市的情况大不相同。作为调控重点对象的一、二线城市将不会出现大量新增供给。事实上，鉴于许多大城市的供求状况已基本趋于平衡，甚至能在当前较低的交易量下保持均衡，政府目前可不必急于抑制房价上涨的政策。而在其他城市，价格将会在供给冲击下自然下调，甚至不需要动用其他政策措施。因此，未来面临的市场风险将是价格过度回调。

　　因此，决策层面临的难题是：在一些城市可能面临供给冲击带来价格下跌，而一些城市的“过高”价格却迟迟不降的情况下，如何制定房地产调控政策？