潘石屹违背诺言也要卖？神秘海外家庭信托怎么回事？

　　“世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。”。

　　——索罗斯

　　作者：没有背景只有背影的侦探君

　　来源：金融街侦探

　　侦探君对世界经济史一直半知半解，不过，这句话用在房地产史上颇为恳切。

　　最近SOHO中国掌门人、被任志强称为“二道贩子”的潘石屹“卖卖卖”的节奏一直停不下来。

　　今年7月份SOHO中国曾宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。

　　终于在三个月后，选择在霜降这个日子以49.44亿元价格出清上海凌空SOHO。

　　没有去过“魔都”的侦探君随手百度了下，凌空SOHO是这样的。

　　高端大气上档次，低调奢华有内涵啊有木有，《欢乐颂》里老谭的办公室就是在这取景滴。

　　重点来了，侦探君根据各方消息进行统计，发现从2014年开始，潘石屹通过出售SOHO中国旗下项目已经套现285.87亿。

　　大佬总是很容易引来很多吃瓜群众的关注，潘石屹这样频繁卖地，也招来不少网友吐槽。

　　也有网友怀疑这是要“跑路”的节奏啊！

　　对于吃瓜群众的各种diss，今年年初，潘石屹公开回应说以后不卖了，“持有境内资产好过持有人民币”。不过，地产大佬的心思就和房价一样难以琢磨，不到一年，就反悔了两次。

　　吃瓜群众纷纷表示不满，你骗我可以，但请注意次数！

　　为什么潘石屹宁愿违背诺言也要减持卖房？

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　　转型初见成效，却为何还要卖掉？

　　2012年8月SOHO中国宣布告别散售模式，由“开发-销售”向“开发-持有”转型，而且效果还是不错滴。

　　据侦探君了解，2014年至2016年，中国SOHO的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。SOHO中国将收入的增长归功于光华路SOHO2、外滩SOHO虹口SOHO、凌空SOHO、等项目的出租率的提高。

　　上图来自SOHO中国2016年年报

　　当然啦，这些数字离老潘2012年豪言“五年后，租金年收入将超过40亿元”的“小目标”还有一定差距，但转型成功的苗头还是有目共睹的。

　　既然如此，为何还要频频将这些高出租率和高回报率的优质资产“忍痛”出售？

　　潘石屹的回答是：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

　　但如果侦探君没记错的话，潘总还说过，“国家对房地产的宏观调控趋严，但并不会影响办公写字楼物业的市场，相反还会有政策出来支持。”

　　那么SOHO中国近期“卖卖卖”的原因究竟是什么呢？

　　侦探君个人认为，或许想通过卖房套现，降低资产负债率。

　　2012年SOHO中国资产负债率60.65%，经过几年的“卖卖卖”，去年年底，SOHO中国的资产负债率已经降到47.11%。

　　再加上刚刚卖出去的地，资产负债率又要下降一大截啊。

　　其实，侦探君还注意到SOHO中国已经很长时间“不拿地”、“不收购”、“不建房”了，再加上这样的卖地速度，难道真像网友们说的那样潘总是打算挥一挥衣袖作别中国的房地产？或者说，潘总在下一盘大棋？

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　　大手笔投资海外项目

　　自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，SOHO中国再也没有开展新的项目。

　　但伸在国外的手却没有停下来，潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。

　　2011年，潘石屹前后一共投资了5到7亿美元到纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目。

　　2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。

　　2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，而这次交易让张欣成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

　　虽然潘总夫妇是有钱人，但这么大数额的投资，一下子拿出来也不是件容易事儿，那么张欣钱从哪来？

　　张欣的回答是这笔钱来自于他们的家族信托，与SOHO中国无关！

　　潘石屹也对外表示他们海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关！

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　　神秘的海外家族信托与SOHO中国真没关系？

　　潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头？

　　其实在SOHO中国曾在招股说明书中披露过这个家族信托。侦探君认真研究了一下这份信托产生的全过程，感觉这波操作简直6到飞起来，原来贫穷真的能限制想象力！

　　现在呢，侦探君简单来给大家说一下这份神秘的“家族信托”。

　　原本呢，SOHO中国上市公司的两大股东Boyce是潘石屹全资持有，Capevale(BVI)由张欣全资持有。

　　上图来自SOHO中国全球发售(即：招股书)

　　但是，2005年11月14日，潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。之后，张欣将所持股份转入信托，张欣是该信托的唯一受益人，汇丰信托成为该信托的受托人。

　　上图来自SOHO中国全球发售(即：招股书)

　　至此呢，潘石屹夫妇口中与SOHO中国无关、神秘的家族信托就正式诞生啦。

　　到去年底，该“家族信托”也只是换了一个受托人，其余都没有变。

　　上图来自SOHO中国2016年年报

　　所以大家应该都看出来了吧，这份“家族信托”包含了SOHO中国至少63.93%的股份。

　　该“家族信托”与SOHO中国果然没（关）有（系）关（匪）系（浅）！

　　用“家族信托”在海外投资，确实很是巧妙。

　　既规避了上市公司海外投资的风险，也变相实现了资产出海。

　　侦探君记得，自从2014年，潘石屹、张欣夫妇开始“卖卖卖”以来，两人旗下的SOHO中国基金会就先后向哈佛大学、耶鲁大学捐款各捐赠了1500万美金。

　　不知道潘石屹、张欣这次出售上海凌空SOHO后是否还会继续进行海外名校捐赠。

　　毕竟，SOHO中国基金会曾在2014年表示将陆续向海外名校捐款1亿美元，转眼4年快要过去了，距离这个“小目标”还有几千万美元的差距。

　　以上呢是侦探君的小猜测，你们觉得潘总“卖卖卖”的原因是什么？来评论区聊一聊吧！